Вид из окон - цена вопроса
Почти каждый покупатель квартиры в Санкт-Петербурге мечтает об интересном виде из окон. Но на пути от мечты к покупке этот вопрос обычно отходит на второй план, а если приобретается рядовое жилье – так и вообще на третий. По мере приближения сделки покупателю обычно становится уже не до пейзажей. Но когда на рынке жилья стагнация, даже у покупателя типовой квартиры есть возможность выбирать без спешки.
По каким параметрам есть смысл оценивать видовые характеристики? У риэлторов до сих пор нет общепринятой классификации (она имеется у представителей гостиничного бизнеса, но для квартирного рынка не подходит), поэтому нам придется попытаться устранить этот пробел.
ОКНА НА ВОДНУЮ ГЛАДЬ
Более всего состоятельные клиенты питерских риэлторов ценят виды на водную гладь. Правда, вода везде разная: за примечанием «вид на воду» в объявлении могут скрываться и набережная Фонтанки, и Обводный канал, и даже поросшие кустарником берега Оккервиля под балконом панельной высотки.
Особая ценность в Петербурге – виды на морскую гладь. Чуть больше десятилетия назад квартиры на Морской набережной Васильевского острова, на берегу пустынных волн, расхватывались как горячие пирожки. И это несмотря на то, что суровый Финский залив, с туманами и почти всегда низкими грифельными облаками – далеко не лазурное южное море с ласковыми пляжами.
К тому же морские пейзажи, на которые несколько лет назад любовались жители новостроек, из-за развернувшегося в наше время строительства на намывных территориях изменились до неузнаваемости. Но виды на Финский залив по-прежнему в цене, а среди предпочтений покупателей квартир в новостройках бизнес-класса они занимают первое место.
ПАНОРАМНЫЕ И РАКУРСНЫЕ ВИДЫ: В ЧЕМ РАЗНИЦА
Панорамным видам (с крышами, шпилями и куполами) на историческую часть города, открывающимся с верхних этажей близких к центру новостроек, отводится второе место в рейтинге предпочтений.
С открыточными видами на исторические объекты городской среды дело обстоит сложнее, а сложность здесь в том, что даже из соседних окон открываются разные ракурсы. Например, из окон домов, выходящих парадными фасадами на Адмиралтейскую набережную, видны Стрелка Васильевского острова, Дворцовый мост и Петропавловская крепость. При этом только из нескольких окон на втором этаже в просветах между деревьями в белые ночи проглядывает именно тот вид, что являет собой одну из основных визитных карточек Петербурга – золоченой иглы колокольни Петропавловского собора, в окружении крыльев разведенного моста. Пожалуй, это один из самых «дорогих» видов в Петербурге.
Несмотря на то что зодчие исторического центра Петербурга рассматривали окно как раму для готовой картины, старый фонд видовыми квартирами не богат
Многочисленные доходные дома со стройными линиями фасадов – это все-таки объекты массового жилищного строительства. Фешенебельные квартиры располагались в них на вторых и третьих этажах, при этом фасадная плоскость раскрывает не самые лучшие виды на улицу – как правило, из окна комнаты здесь можно наблюдать только фасад напротив. Поэтому в таких квартирах почти всегда присутствовали эркеры-«фонарики». Эркер с «окнами-картинами» и видом на три стороны – характерная деталь респектабельной «парадной» квартиры.
ОКНА В ЗЕЛЕНЬ
При покупке типовой квартиры пейзаж за окном отходит на второй план, здесь больше обращают внимание на этаж, на котором расположено жилье, ориентацию окон по сторонам света и условия освещенности.
Формулировка «окна в зелень» по отношению к нижним (до пятого) этажам квартир в спальных районах советского периода почти всегда означает избыточное затенение. Технические газоны, кустарники и тополя, которые новоселы времен ударных брежневских пятилеток гордо высаживали во время субботников по благоустройству, давно превратились в густые заросли.
Приобретая квартиру с «зеленью» за окнами, всегда есть смысл обратить внимание, что это за деревья: сосны, березы или тополя
Сосны (их, правда, редко можно увидеть в наших «спальниках») пропускают солнечный свет и насыщают воздух ароматом хвои. Березы создают избыточную влажность, затенение и повышенную концентрацию насекомых. Тополя собирают пыль, щедро засевают квартиру аллергенным и пожароопасным пухом, а их плотная зелень создает ощущение постоянных сумерек.
ВСЕ ВЫШЕ И ВЫШЕ
Шестые-седьмые этажи типовых домов чаще всего оказываются чуть выше верхушек большинства деревьев, а потому обычно более солнечные. Сюда долетает меньше гари и почти не доносится шум с улицы, но при этом сохраняется эффект присутствия в зеленой зоне, а пейзаж как бы является расширением жизненного пространства и зрительно увеличивает комнату.
А вот виды с высоты птичьего полета на сады, парки и окрестности покупатели квартир оценивают по-разному. По наблюдениям риэлторов, примерно двум третям интересантов они нравятся, зато оставшаяся треть в той или иной степени испытывает дискомфорт, находясь в квартирах на последних этажах высоток, причем у некоторых он весьма серьезный.
Маркетологи строительных компаний давно заметили: чем оживленнее городская среда, тем сильнее желание покупателей недвижимости «забраться наверх». Поэтому в многоэтажных жилых комплексах близ станций метро, торговых зон и транспортных магистралей быстрее всего заселяются верхние этажи, а в тихих и уютных дворах – средние.
ОРИЕНТАЦИЯ ПО СТОРОНАМ СВЕТА
Солнечных дней в Петербурге немного, поэтому квартиры с окнами на юг ценятся выше тех, что выходят окнами на север. Односторонняя квартира с окнами только на юг – тоже вариант не лучший, хотя в нашей климатической зоне это не столь критичный минус.
Архитекторы, проектирующие частные дома, часто рекомендуют клиентам делать спальни с окнами на восток, чтобы просыпаться с первыми лучами солнца, а рабочие кабинеты и гостиные, в которых семья собирается вечером, ориентировать на запад. Но для Петербурга, где зимой поздно рассветает, а летом, в белые ночи, солнце постоянно «ходит по кругу», такой подход к организации жилого пространства – не догма: в спальне без плотных штор, ориентированной на восток, все равно придется просыпаться рано.
Любителям открыточных видов зачастую приходится жертвовать ориентацией по сторонам света (например, окна самых фешенебельных набережных Невы смотрят на север), в то же время для покупателей из сегмента типового жилья проблема выбора оказывается не столь острой. Подавляющее большинство многоподъездных типовых домов советской постройки имеют меридиональную ориентацию, то есть располагаются торцами на север и юг. А начиная с 1970-х годов, когда появились корабли, а позже – дома 137-й серии, для жилых корпусов меридиональной и широтной ориентации предлагались и разные планировочные решения квартир. В меридиональных блок-секциях, как правило, располагали односторонние квартиры с окнами на запад или восток. В широтных – «однушки» почти всегда ориентировали окнами на юг, а северные окна доставались двусторонним трехкомнатным квартирам (при этом хотя бы одно помещение все-таки смотрит на юг). Также для соблюдения норм инсоляции комнаты в северных корпусах проектировщики предлагали делать менее вытянутыми, с пропорциями, близкими к квадратным. Впрочем, сказанное не относится к типовым хрущевкам и брежневкам: в них широтные и меридиональные секции одинаковые.
ВИДЫ И ЦЕНЫ
На ценах квартирного рынка видовые характеристики сказываются по-разному. Обратившись к объявлениям о продаже квартир с видами на Петропавловскую крепость и Стрелку Васильевского острова, университет и Академию художеств, набережные Мойки или Фонтанки в Золотом треугольнике, мы обнаружим что «квадрат» в них обычно оценен в 2,5-3 раза выше, чем в равноценных по площади квартирах, но во дворах.
В то же время кусочек Обводного канала в районе Лиговского проспекта и Боровой улицы на цену почти не влияет: разница между видовыми и обычными квартирами составит не больше 10-15%. А шумный и загазованный проспект за окном среднего этажа – и вовсе повод для торгов на понижение, даже если это исторический центр.
В сегменте рядового жилья данные ценового мониторинга не фиксируют сколь-нибудь значительной разницы для квартир с «хорошими» и «никакими» видовыми характеристиками (она обычно также не превышает 10%). Но покупатель типовой квартиры, загнанный в тиски не слишком доступных цен на жилье, выбирая из двух одинаковых квартир, предпочтет ту, которая покажется ему «светлее и радостнее», а пейзаж за окном здесь играет не последнюю роль.
На другом полюсе спроса находятся виды, которые отрицательно влияют на ликвидность: в первую очередь речь идет о квартирах с окнами на промышленные объекты, железнодорожные пути, линии электропередачи.
РАМА ЖИВОЙ КАРТИНЫ
Как выбрать квартиру с «окном-картиной»? Здесь на вкус и цвет товарища нет. Одним нравятся статичные пейзажи, другим – динамичные, с кусочком транспортной магистрали или железной дороги, по которой проносятся электрички (правда, не прямо под окнами, а на горизонте).
При первом просмотре квартиры рекомендуется включать фантазию и пытаться представить, как будет выглядеть пейзаж в разное время. Пятна лесных и парковых зон – это именно то, что насыщает цветовую гамму и создает за окном динамическую картину смены времен года. Правда, ночью неосвещенные парки часто превращаются в пугающие черные пятна.
И, наконец, самое главное. В обозримой перспективе (а квартиры, как правило, покупают надолго), из-за нового строительства картина за окном может неузнаваемо измениться. Поэтому покупателю, зачарованному открыточным или панорамным видом, если он готов к приобретению всерьез и надолго, всегда желательно ознакомиться с градостроительными планами и перспективами окрестной застройки. Информация на сей счет имеется в открытых источниках.
Мнение специалиста:
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент СРО Санкт-Петербургская палата недвижимости, председатель правления Национальной палаты недвижимости:
Безусловно, вид из окон имеет значение для покупателя квартиры. В одних случаях такой вид может увеличить стоимость квартиры, в других – вообще лишить объект покупательского интереса (к примеру, в 90-х годах мы расселяли квартиры на Петровской набережной дом 8. Квартиры с видами на акваторию Невы покупались как горячие пирожки, а квартиры с окнами во двор вообще не интересовали покупателей), в третьих случаях (они больше встречаются в массовой застройке) вид из окна может быть всего лишь приятным бонусом, но на спрос и цену не влияет (за исключением помойки под окном или квартирами на вторых этажах, где под окнами расположен козырек парадной или магазина). Вообще, сколько людей столько у них и предпочтений. По отношению к одному и тому же расположению окон мне встречались абсолютно полярные взгляды. Так, какая-нибудь двущка, все окна которой расположены строго на юг у одних покупателей вызывала восторг: «Ах, как тут светло и тепло», а у других – негативную реакцию: «Ничего хорошего. Летом будет жарко, от постоянного солнца вся мебель и обои «повыгорают». Продавцам не стоит переоценивать достоинства вида из окна своей квартиры. Все имеет разумные пределы.
источник бюллетень недвижимости
автор текста Игорь Воронин
