Цены на недвижимость в Петербурге
Если застройщики оперируют большими массами информации: сила и движение спроса, продажи, реакция покупателя на изменение цены и т.п., то собственник квартиры на вторичном рынке имеет очень слабое представление о реальном положении дел.
Собственник на вторичке вкладывает много субъективных факторов в ценообразование своей недвижимости. Среднестатистический собственник склонен повышать цену на свою недвижимость бесконечно. У него нет плана продаж, плана затрат на производство и других факторов, которые влияют на ценообразование у застройщика.
Собственник на вторичке переоценивает свой объект в 99% случаев. Для него важным фактором является тот факт, что сосед в соседнем доме в декабре продал такую же квартиру за столько-то. И продавцу в марте все равно, что в декабре был огромный ажиотаж и многие покупатели готовы были переплатить, лишь бы успеть квартиру до конца года.
В данный момент цены на вторичке растут по инерции. Думаю, что после майских праздников рост цены предложения прекратится.
Конечно, часть покупателей перешло с первичного рынка на вторичный, потому что многие квартиры на первичке стали неприлично дороги в сравнении с такими же квартирами на вторичке. При этом вторичку купил и живи, а первичку надо ждать, и не известно когда ее получишь, ведь в Петербурге в 2020 году продление сроков сдачи получили примерно 30 процентов новостроек.
Льготная ипотека сегодня все еще является фактором, который влияет на продажи в новостройках. Но разница между льготной ипотекой на первичке и обычной ипотекой на вторичке сегодня 1-1,5 процента.
Квартиры в строящихся домах все равно будут покупать по нескольким факторам.
1. Все еще есть категория людей, которые инвестируют в новостройки. Одни для перепродажи, другие покупают впрок - сохраняют средства.
2. В некоторых локациях есть недвижимость именно в новостройках. К примеру, Петровская коса. Здесь квартир старой вторички просто нет. А место считается элитным.
Конечно, когда спрос упадет до критических отметок, то застройщики будут сохранять номинальные цены, но предлагаю всевозможные скидки, что по факту является скрытым понижением цены.
Спрос в итоге должен снизиться везде. Экономическая ситуация в стране этому "благоприятствует". Плюс 2020 год был фееричным и многие покупатели, как я уже говорил, пришли из будущего. Они отменили свои планы купить квартиру в 2021-22 годах и купили в 2020-м.
У недвижимости двойственная природа. С одной стороны она является товаром, с другой стороны - финансовым активом. И не всегда цены недвижимость в краткосрочном периоде ведут себя, как цены на обычный товар. До кризиса 2008 года цены на недвижимость шли вровень, а то и выше инфляции. После 2008 года цены ведут себя разнонаправлено с инфляцией и это связано с многими факторами, один из которых "ручное управление" инфляцией в нашей стране.
В долгосрочном периоде - 10-20 лет недвижимость увеличивается не меньше, чем происходит рост инфляции.
За это недвижимость и любят, как "тихая гавань" для сбережения больших объемов финансов в долгосрочной перспективе.
Мы уже несколько раз проходили этапы, когда у населения не оставалось денег совсем.
В 1991-92 годах цены на недвижимость в долларах США выросли в 3 раза, а в рублях и того больше.
В 1998-99 годах цены в долларах США упали на 30 процентов, но в рублях выросли в 2,5 раза.
В 2008-09 годах цены в долларах США упали на 50 процентов, а в рублях на 40 процентов.
Но с 1991 по 2021 год цены на недвижимость в рублях выросли в 150 раз, а в долларах США в 20 раз.
Как видно каждый раз в час икс цены на недвижимость в краткосрочном периоде в Петербурге вели себя по-разному, но в долгосрочном только росли.
У среднестатистического гражданина никогда нет денег на покупку недвижимости.
Я вспоминаю цены 2000 года. Однокомнатная квартира в доме 137 серии в Приморском районе стоила 9,5 тысяч долларов США, но люди ходили и еще пытались торговаться, а в 2010 году однокомнатную хрущевку в Московском районе можно было купить за 2,3 миллиона рублей. И я сейчас покупателям, которые говорят, что сегодня квартира стоит дорого, говорю: "Что же не купили квартиру в 2000 или в 2010-м?". Они отвечают, что у них тогда не было таких денег.
В 2021 году я ожидаю затухание спроса. Покупателю нужно пережить рост цен 2020 года и почувствовать уверенность в завтрашнем дне.
Следовательно рост цен затормозиться и, вероятно снизится процентов на 5 от сегодняшних показателей.
Но потом все вернется на круги своя.
Недвижимость - товар первой необходимости после продовольственного вопроса.
Поэтому недвижимость будут покупать всегда, чтобы не случалось с ценами.
С уважением ко всем,
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
