Цены на недвижимость стали тормозить
По данным аналитиков BN.ru, рост цен на первичном и вторичном рынке жилья замедлился. Цены предложения в июле выросли менее чем на 1%. До этого показатели были более существенными – 3–4% в месяц. Означает ли это начало стагнации? И не грядет ли снижение цен?
Ольга Романова, ведущий аналитик BN.ru
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
– По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за июль 2021 года средняя цена предложения петербургских новостроек (без учета элит-класса) выросла на 0,71%, или 1251руб. за кв. м. И к началу июня составила 176,6 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м
Цены по типу квартир
| Тип | Единица измерения цены | Июнь 2021 | Июль 2021 | Изменение, % |
| Студии и 1ккв | Тыс. руб. | 6 188 | 6 313 | |
| Руб./кв. м | 178 184 | 180 880 | 1,51 | |
| 2ккв | Тыс. руб. | 11 076 | 11 477 | |
| Руб./кв. м | 173 885 | 176 982 | 1,78 | |
| 3ккв | Тыс. руб. | 15 382 | 16 062 | |
| Руб./кв. м | 171 583 | 174 817 | 1,89 |
Динамика средней цены предложения в новостройках класса масс-маркет по типу квартир, руб. за кв. м
Сроки окончания строительства, % от общего количества строительных объектов в продаже
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за июль 2021 года средняя цена предложения вторичного рынка квартир Санкт-Петербурга увеличилась на 0,51%, или на 895 руб. с кв. м. И к концу месяца составила 176,5 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения, руб./кв. м
Цены по типу квартир
| Тип | Единица измерения цены | Июнь 2021 | Июль 2021 | Изменение, % |
| Студии и 1ккв | Тыс. руб. | 6 250 | 6 383 | |
| Руб./кв. м | 181 336 | 182 993 | 0,91 | |
| 2ккв | Тыс. руб. | 10 897 | 10 907 | |
| Руб./кв. м | 175 969 | 178 877 | 1,63 | |
| 3ккв | Тыс. руб. | 15 851 | 15 446 | |
| Руб./кв. м | 169 397 | 169 454 | 0,03 | |
| 4ккв | Тыс. руб. | 22 134 | 21 198 | |
| Руб./кв. м | 175 664 | 171 199 | -2,54 |
Динамика средней цены предложения по типу квартир, руб./кв. м
Структура по типам домов, % от общего объема
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»:
– Выводы о стагнации делать пока рано. На мой взгляд, стоит выделить несколько факторов. Во-первых, июль всегда был месяцем с низким спросом на недвижимость. Основная часть людей в отпусках. Кроме того, многие занимаются поступлением или подготовкой к учебному году или просто отдыхают на дачах. Погода влияет на покупательский спрос в недвижимости.
Во-вторых, сыграла роль и отмена ипотеки с господдержкой на старых условиях. Так, апрель, май и июнь были месяцами, когда покупатели успевали приобрести недвижимость на старых условиях. Новые же условия программы с господдержкой рассчитаны на одиноких покупателей. Об этом говорит сумма кредита. Семейные пары государство поддержало другой программой. В сумме они должны будут работать и дополнять друг друга.
Первые выводы о стагнации можно будет делать в начале сентября. Начало августа показало активность спроса, которую необходимо еще оценивать.
Сейчас для ощутимого снижения цен предпосылок нет. Появились дополнительные программы, которые интересны покупателям. Ипотека без первоначального взноса, интересные программы рассрочек, подарки клиентам. Банки сейчас рассматривают клиентов более гибко. Рынок меняется, и это не всегда влияет только на стоимость.
Потенциальному покупателю следует обратиться к профессионалам рынка, чтобы оценить свои возможности и в конкретной ситуации принять решение. Например, если у клиента испорчена кредитная история, сегодня ему будет проще получить кредит. И здесь вопрос возможности, а не стоимости.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Я бы не стала говорить о тенденции к снижению на основе результата одного месяца. Лето – это традиционно период затишья на рынке городской недвижимости. Более показательны будут результаты полугодия – в первом, например, цены у девелоперов выросли на 12–15%. Думаю, что начало сезона наверстает в росте стоимости квадратного метра и второе полугодие также покажет ощутимый прирост цены. К тому же трудно найти реальные основания для стабилизации или снижения цен: льготная ипотека, обеспечившая ажиотажный спрос и ставшая драйвером роста цен в 2020–2021 году, продлена, дефицит качественных проектов сохраняется, как и, к сожалению, сохраняется ежеквартальный рост стоимости строительных материалов – оборудования, стекла, металлопроката. Мы всё еще привязаны к мировым рынкам, а курс рубля предельно низкий. Снижение цен в этих условиях возможно исключительно за счет снижения качества продукта, но большинство игроков понимают, что этим путем сегодня идти нельзя: это риск потерять платежеспособную аудиторию, которая с каждым годом становится всё более разборчивой и требовательной к качеству и функциональному наполнению жилых проектов.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– За период ажиотажного спроса в условиях экономического кризиса и снижающейся платежеспособности потребителей цены исчерпали возможность для роста. Даже с поправкой на инфляцию располагаемые доходы населения России по итогам первого квартала сократились на 3,5%. И это только официальная статистика, оптимистичность показателей которой поддерживается ростом заработных плат менеджеров высшего звена в ряде лидирующих отраслей. Очевидно, что доходность предпринимательской деятельности снизилась, а безработица усугубилась. Уровень инфляции в июне достиг отметки в 6,5%.
Драйвером продаж недвижимости в массовом сегменте по-прежнему остается ипотека, ставки по которой будут расти. Для преодоления инфляции банк России не исключает возможность введения жесткой денежно-кредитной политики. В таких условиях девелоперы вынуждены будут сдерживать цены для поддержания спроса на свои продукты. Мы входим в период активной маркетинговой политики. Интересные акции, совместные с банками выгодные предложения, новые сервисы помогут привлечь покупателей.
Впрочем, новое поколение опытных и требовательных клиентов обещаниями не удержишь. В тренде высокое качество домостроения, хорошие экологические показатели и развитая инфраструктура жилых комплексов. Достойные проекты, отвечающие всем требованиям нынешнего времени, дешеветь не будут. Дефицит востребованного предложения, рост издержек в связи с проектным финансированием и использованием эскроу-счетов, подорожание строительных материалов и рабочей силы не оставляют девелоперам шансов на снижение цен с сохранением приемлемого для бизнеса дохода. В мегаполисах усугубляется проблема нехватки простых земельных участков. Проекты на намыве, пустырях и в промзонах требуют значительных финансовых вложений, которые есть только у крупных компаний. Монополизация рынка также способствует удерживанию цен на стабильно высоком уровне.
Роман Мирошников, исполнительный директор АО «Ойкумена»:
– В проектах, которые активно строятся, снижения цен ждать не стоит: растет строительная готовность, растет и цена. Не забываем также и о повышении себестоимости, прежде всего в связи с заметным удорожанием стройматериалов. Поскольку на 15–20% в июле сократился спрос на ипотеку (следствие изменений условий по льготной программе), возможно некоторое снижение стартовых цен в новых объектах, но опять же, рост себестоимости будет и дальше сдерживать вероятный дисконт, который мог бы быть возможным в других обстоятельствах.
Стоит сказать, что сокращение ипотечного спроса скорее «шоковое», так как средняя ставка остается на уровне 7,5–8,5% годовых, а в рамках спецпрограмм банков и застройщиков можно по-прежнему взять кредиты и с более низкой ставкой. Думаю, что ипотека будет и дальше поддерживать рынок, кроме того, семейными программами и маткапиталом теперь могут воспользоваться семьи с одним ребенком, а это очень большая доля покупателей, рассматривающих прежде всего покупку квартиры в новостройке.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
– В июне и июле 2021 года риэлторы отмечали падение спроса и количества сделок. Некоторые отмечали торможение рынка уже со второй половины апреля 2021 года.
Возможно, что мы действительно достигли пика спроса, который, как ожидалось, не наступил с первым снегом в декабре 2020 года.
Если не будет таких кардинальных событий, как кризисы 1998 и 2008 годов, то вряд ли цены снизятся больше чем на 5–7%. Такое движение цен вниз можно будет назвать коррекцией.
Так как люди в 80% случаев покупают недвижимость для личного потребления, то не имеет смысла ждать лучших времен, а решать вопрос с жильем по мере поступления.
Александра Белоус, президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия»:
– К сожалению, рынок жилья, особенно в столицах и городах-миллионниках, сильно перегрет. Дело не только в действовавшей в 2020–2021 годах программе льготной ипотеки, но и в том, что спрос на квадратные метры в крупных городах по-прежнему существенно опережает предложение. Ведь приобретая недвижимость в Северной столице, человек покупает не только крышу над головой, но и доступ к рынку труда, карьерным возможностям, социальной инфраструктуре, культурной жизни и т. д. Поэтому, хотя рост цен и стабилизировался на довольно высоких отметках, ожидать резкого снижения цен на питерские квартиры в ближайшем будущем не стоит.
Цены останутся на высоком уровне из-за так называемого эффекта храповика на рынке недвижимости, то есть ситуации, когда цены сперва растут в условиях растущего спроса, но затем не снижаются при его падении.
Потенциальным покупателям жилья в Санкт-Петербурге при ограниченном бюджете я посоветовала бы присмотреться к комнатам в коммунальных квартирах и малогабаритным студиям. Либо найти съёмное жильё по приемлемой цене на долгий срок. Занимать выжидательную позицию в принципе было бы разумно, если бы можно было спрогнозировать примерные сроки коррекции цен. Пока это, увы, невозможно. Так что приходится по одежке протягивать ножки.
источник bn.ru
