Сделки с недвижимостью не остановятся
Как много сейчас разного рода "экспертов" желающих словить хайп на болезненной ситуации мирового населения!
В недвижимости таких "аналитиков" пруд-пруди. Многим из них нет и 30-ти лет, но они хорошо помнят, как развивался рынок и шел по реперным точкам 1998-го, 2004-го, 2008-го и 2014-го годов.
В очередно раз публикую информацию собираемую мной с 1996 года. На графике видно, что было с ценами и количеством сделок на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга.
Кому проще наблюдать цифры в таблице, публикую таблицу, в которой красным шрифтом выделил моменты падения цен и количества сделок.
Цифры фиксируют показатели на начало каждого года.
Что мы можем наблюдать
Самая заметная просадка по цене и количеству сделок случилась в 2009 году. Это были последствия всемирного экономического кризиса.
В момент введения санкций к России в 2015 году упало только количество сделок, но цены практически не изменились (они снизились только на 1%).
Очевидные вещи
Количество сделок с недвижимостью в "ровные" экономические времена могут меняться. Количество сделок не может расти бесконечно. Достигнув точки насыщения они будут колебаться от года к году в пределах какой-то величины.
Такой величиной в Санкт-Петербурге на вторичном рынке Санкт-Петербурга думаю можно считать 120 тысяч сделок в год.
Вторичный рынок "соревнуется" с первичным за покупателя. По разным причинам люди выбирают первичку или вторичку. Общий объем годового потребления жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке вместе взятых считаю 230-250 тысяч сделок в год.
Соответственно, если количество предложений недвижимости на первичном рынке снижается, то происходит отток покупателей на вторичный рынок.
Количество сделок не уменьшится
На вторичном рынке недвижимости количество сделок точно не уйдет в ноль.
Даже в советсике времена сделки с недвижимостью совершались в большом количестве. Да, это на 98% были обмены, т.к. условно собственность на квартиру можно было приобрести только купив кооператив.
Люди во все времена съезжаются, разъезжаются, улучшают жилищные условия всвязи с ростом семьи или наоборот переезжают в жилье меньшей площади.
В Санкт-Петербурге квартир, которые продаются с обязательным условием приобретения другого жилья (так называемые встречки) составляет примерно 80%.
В этих сделках "живые" деньги практически не участвуют. Да, для того, чтобы такая сделка состоялась необходимо, чтобы был покупатель с деньгами и за встречку продавец хотел деньги, чтобы замкнуть "цепочку" продаж. Но таких объектов нужно не много.
Цены изменятся
Да, цены на недвижимость скорее всего уйдут вниз. Происходить это будет примерно полгода - тот срок в который средний продавец поймет, что цену необходимо снижать ввиду низкой покупательской способности и низкого спроса.
Но не стоит ожидать падений в 50 процентов.
Думаю, что цены могут скорректироваться вниз до 25 процентов.
Естественно на количество сделок и цену будет влиять срок введения ограничений на передвижение населения и распространения вируса.
Если ограничения будут сняты 1 мая 2020 года, то врядли можно будет ожидать на рынке недвижимости долгосроных отрицательных последствий.
Если же ограничения продляться дольше ожидаемого срока и болезнь действительно не будет побеждена, то, в такой ситуации мы все увидим просто новые цифры на ценниках на все товары, к кторым будем привыкать, как это уже было во времена перехода России к рыночным условиям в начале 1990-х годов.
С уважением ко всем
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентсва недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
