Рынок недвижимости ретроспектива анализа
Думаю, что многим будет интересно, что писали аналитики и эксперты в годы кризиса 2008 - 2009 годов.
Я, естественно, тоже давал такие комментарии и прогнозы.
Сегодня перебирал старые материалы. С одним из таких моих прогнозов предлагаю ознакомиться. И сравнить прогноз с реальной ситуацией.
Материал публикую "как есть" без купюр.
Итоги рынка жилой недвижимости Петербурга 2008 года
Прогноз развития рынка недвижимости в 2009 году
Вспомним былое
В докризисные времена незабвенного 1998 года наивысшая цена на жилье в Петербурге была отмечена в конце августа - начале сентября 1998 года, она составляла 604 доллара США за квадратный метр, что всего на несколько долларов больше, чем в начале августа (595 долл.США за кв.м.), т.е. до кризиса 17-го. С начала сентября 1998 года цены на жилую недвижимость начали свое заметное снижение на 1-1,5 процента в неделю, к 31 декабря 1998 года цена за кв.м. уже составляла 550 долларов США, остановившись в начале июня 1999 года на отметке в 390 долларов США за кв.м., снизившись в целом примерно на 35,5 процентов за девять месяцев с сентября 1998 года по июнь 1999 года. С июня 1999 года по апрель 2000 года цены опустились еще на 2,5 процента и достигли наименьшей точки в 380 долл.США за метр. Начав плавный подъем (примерно 1 процент в месяц) с сентября 2000 года.
После небольшого вступления о состоянии рынка недвижимости в период 1998-2000 годов хочется обратить внимание на некорректность рассмотрения цен на недвижимость в долларах США. Да, можно сказать, что в России постперестроечного периода так сложилось исторически. Однако, когда нам говорят сегодня, что цены на недвижимость, к примеру, в Великобритании, снизились на 12 процентов, то мы четко представляем, что речь идет об изменении цены в национальной валюте Соединенного Королевства – фунтах стерлингах.
Посмотрим на таблицу-1, в ней приведены курсы американского доллара, немецкой марки, рубля, изменения этих валют к докризисному периоду (за точку отсчета взято 1 августа 1998 года), а также изменение цены квадратного метра жилой недвижимости в долларах, марках и рублях. Из таблицы четко видно, что, если рассматривать изменение цены на недвижимость в долларах, то в долларах США цена упала больше, чем в немецких марках – 36.1 процента против 27.1 процента соответственно. И, самое главное, цена в рублях – увеличилась. Стоит на этот момент обратить внимание. Все развитые государства проводят расчеты на внутреннем рынке в своих валютах, поэтому вести учет рынка недвижимости России надо в рублях. Отсюда – кризис 1998 года увеличил стоимость недвижимости почти в 3 раза, с 3719 рублей, до 10830 рублей за квадратный метр.
Таблица - 1
материалы из архива Дмитрия Щегельского
В последнее время модно измерять доступность жилья сравнивая его стоимость со средним размером заработной платы.
Какой уровень доступности жилья мы имеем при измерении этого уровня величиной средней заработной платы наглядно видно из таблицы-2:
Таблица-2
материалы из архива Дмитрия Щегельского
Как видим из таблицы – миф о том, что жилье после кризиса августа 1998 года, было более доступным среднему Петербуржцу, чем в последние годы – всего лишь очередной миф о рынке недвижимости. Доступность жилья сегодня имеет тот же уровень, что и 8 лет назад.
Что ждет рынок недвижимости?
Как указывалось в аналитических материалах, опубликованных на сайте риэлторской компанией ООО «БЕНУА» www.benua.org 29.08.2008 года («Итоги летнего периода (июнь, июль, август) 2008 года на рынке жилой недвижимости (квартиры, комнаты) Петербурга и Ленинградской области») и 20.10.2008 года («Рынок недвижимости тронулся…»), в июне 2008 года наметилось падение спроса на жилую недвижимость в Петербурге и Ленинградской области, цены реальных сделок на объекты среднего и низкого качества, преобладающие на рынке в большом количестве, а также объекты в непопулярных районах, стали снижаться при наличии реального покупателя, по сравнению с заявленной ценой на 5-12 процентов. Такие продажи были единичны и в целом не влияли на состояние рынка. Продавцы ждали осенней активизации рынка недвижимости. Но такой активизации со стороны покупателей не последовало. Постоянно муссировавшиеся слухи о неминуемом кризисе в России, подкрепляемые новостями из-за рубежа, начавшемся падении цен на нефть, и нестабильность финансового рынка вселяли в покупателей (именно в покупателей) уверенность, что ситуация августовского кризиса 1998 года должна обязательно повториться. Однако, владельцы недвижимости имели противоположную точку зрения и заняли выжидательную позицию. Отсюда на рынке недвижимости Петербурга и Ленинградской области наступила стагнация. Чтобы внести ясность, есть смысл напомнить, что согласно современному экономическому словарю: СТАГНАЦИЯ (от лат. stagno - делаю неподвижным) — застой в экономике, производстве, торговле, предшествующий спаду, сопровождающий спад. В конце октября 2008 года количество продавцов, готовых понизить цену на недвижимость при наличии реального покупателя, стало увеличиваться, но не превратилось в лавину, как в 1998-1999 годах, а наоборот, количество выставляемых на продажу объектов стало сокращаться. Инвесторы, выкупившие недвижимость с целью сохранения и приумножения капитала, просто сняли объекты с продажи до лучших времен. Всю осень, вплоть до конца декабря 2008 года ситуация на рынке недвижимости была стабильной. Стабильность рынка недвижимости заключалась в отсутствии активности, как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов. Ознакомиться с соотношением спроса и предложения можно в таблице-3
из архива Дмитрия Щегельского
Начиная с конца октября 2008 года по данным риэлторской компании ООО «БЕНУА» снижение цены предложения на жилую недвижимость еженедельно составило 0,1 – 0,3 процента в неделю, что, согласитесь, в 5-10 раз меньше, чем в 1998-1999 годах. С начала декабря 2008 года, когда простому потребителю стало ясно, что курс на ослабление рубля взятый ЦБ РФ в середине ноября продолжается, снижение цены предложения увеличилось до 0,3 – 0,5 процента в неделю. Соответственно с середины октября по конец декабря 2008 года средняя цена предложения квадратного метра жилой недвижимости сократилась со 108000 рублей до 100000 рублей, т.е. на 8 процентов. Вероятно, именно это дало свои результаты, т.к. с середины декабря 2008 года на рынке недвижимости Петербурга произошла заметная активизация покупателей.
Что же будет в 2009 году с рынком недвижимости?
Этот вопрос будоражит всех с сентября 2008 года, когда в средствах массовой информации постоянно стала мелькать только одна тема – кризис рынка недвижимости.
«Питерский рынок недвижимости рухнул». Как это в духе сегодняшнего времени, правда? А, ведь это заголовок одной из многих статей, которые заполонили СМИ в начале лета 2005 года. Вот некоторые выдержки из статьи с указанным выше названием, опубликованной 08.06.2005 года в РБК-daily: «…спрос на жилую недвижимость в мае текущего года составил 61% от аналогичного показателя 2004 г. Причина - увеличение цен на недвижимость не соответствует росту благосостояния большинства потенциальных покупателей. Это послужило толчком для снижения цен на вторичном рынке: оно уже составило 15-30%. С этими утверждениями согласны далеко не все участники петербургского рынка жилой недвижимости. Однако в том, что в настоящее время этот рынок находится в состоянии стагнации, ни у кого нет сомнения…», «…увеличение цен на недвижимость значительно опередило рост благосостояния большинства потенциальных покупателей, продать в Санкт-Петербурге жилье по сложившимся к 2004 г. ценам стало проблемой…», «…в настоящее время рынок реально подошел к границе, за которой заканчивается платежеспособность населения…». Вот, как писали в середине 2005 года о том положении дел на рынке недвижимости Петербурга. Как это перекликается с сегодняшними громкими заявлениями! Не правда ли? Помните, чем закончилась стагнация 2005 года? Правильно – плавным ростом в конце 2005 года и резким скачком цен летом 2006 года.
Так, что же может произойти в 2009 году.
Скорее всего, коррекция цен вниз будет продолжаться, взятым в декабре 2008 года, темпом до марта-апреля 2009 года в 0,3 – 0,5 процента в неделю. Затем, как показывает практика прошлых лет, цены остановят движение вниз и участники рынка недвижимости опять займут выжидательную позицию: покупатели будут ждать дальнейшего снижения, продавцы же уже не будут идти на уступки. Такая ситуация продлиться до осени 2009 года, после чего активность покупателей вырастет и даст толчок вначале плавному росту цен, а затем в конце зимы начале весны 2010 года мы опять будем наблюдать резкий подъем цен. Что даст толчок активизации рынка, и, в частности, покупателей: улучшение состояния экономики, накопившийся отложенный спрос, отток покупателей с первичного рынка недвижимости на вторичный, вследствие отсутствия на первичном рынке достаточного количества предложений, т.к. строители и девелоперы заморозили основную массу своих проектов еще в сентябре 2008 года.
2009 год будет отличным годом для покупателя недвижимости, сегодня можно спокойно, без ажиотажа, подобрать необходимую недвижимость по приемлемым ценам, а не бегать впопыхах по рынку с надеждой хоть что-то успеть купить. Надо помнить, что итог любого кризиса – улучшение жизни и, как следствие, увеличение цен на недвижимость.
График, для сравнения вышеуказанного прогноза с тем, что реально произошло
из архивов Дмитрия Щегельского
Как видно из таблицы мой прогноз на ситуацию в 2009-2010 годах материализовался. Начиная с конца 2009 года на рынке недвижимости Петербурга начался рост цен на недвижимость, который продолжался 10 лет.
С уважением ко всем
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
