Рынок недвижимости: есть ли место инвестору?
Есть ли смысл инвестировать в строящееся жилье? Какую доходность обеспечивает сегодня сдача квартир в аренду? Не пора ли покупать объекты в других странах? С какой суммой на руках есть смысл «играть в инвестора» на рынке недвижимости?
Всего два года назад, на волне ажиотажного спроса, доля инвестиционных покупок в проектах комплексного освоения территорий превысила 30%. Но довольно быстро стало очевидно, что цены на недвижимость замерли, скорее всего, надолго, и инвесторы поумерили пыл. Но совсем не ушли: по данным компании «Петербургская Недвижимость», приобретения с целью сбережения и приумножения средств вернулись к обычному показателю в 10-15% от общего числа сделок.
Корреспондент БН попросила экспертов оценить эффективность разных инвестиционных инструментов: вложений в жилую и коммерческую недвижимость, традиционных банковских сбережений, а также извечного символа накопления богатств – золота.
На первичке – смена парадигмы
| Ольга Романова руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «БН»: |
Образ инвестора с полутора миллионами рублей в кармане, приобретающего студию в проекте комплексного освоения территории на окраине Петербурга с тем, чтобы через год-два выгодно ее перепродать, ушел в прошлое. Время коротких спекуляций прошло, скорее всего, безвозвратно. Новостройки больше не дорожают на 50% в процессе строительства. А купленные несколько лет назад инвестиционные квартиры в затоваренных локациях продаются со скрипом.
Сегодня на рынок приходят инвесторы с принципиально иной стратегией. Это люди, рассчитывающие купить качественную недвижимость, которая гарантированно будет пользоваться спросом и, соответственно, расти в цене, пусть и не быстро. Их цель – сбережение накоплений в течение достаточно длительного отрезка времени.
Такие объекты – востребованные и прибавляющие в цене по 10-30% по мере строительства – на рынке по-прежнему есть. Их характеризует, прежде всего, хорошая локация: в обжитых районах Санкт-Петербурга, поблизости от метро, в районах, где нет избыточного строительства, зато есть накопленный отложенный спрос (например, Фрунзенский, часть Московского). Как правило, это небольшие жилые комплексы класса комфорт и выше. Однако цены на них даже на начальном этапе строительства достаточно высоки – от 4 млн руб.
Считать окупаемость в данном случае не вижу смысла. Во-первых, она зависит от того, будет ли человек сдавать квартиру после ввода дома в эксплуатацию. Во-вторых, целью покупки в любом случае является защита накоплений от инфляции и дифференциация инструментов инвестирования.
Вторичка: детям в наследство
| Дмитрий Щегельский президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА": |
Инвесторы на рынке есть, их присутствие достаточно заметно во всех сегментах – элита, бизнес, масс-маркет. Как сказал один из покупателей, которому я подбираю квартиру за 15-20 млн руб.: «Ну, что я могу оставить в наследство своим детям? Сейчас нет никаких понятных и прогнозируемых инструментов. Ни акции, ни золото, ни валюта – ничего непонятно. Что будет завтра иметь ценность и быть вполне ликвидным? Только недвижимость. Это самый понятный инструмент для человека с любым состоянием и образованием. Мои дети получают в наследство недвижимость, которую потом смогут продать за те валюты, которые будут в ходу на рынке».
Как показывает мировая практика, недвижимость в долгосрочной перспективе всегда увеличивается в стоимости, как минимум, на величину годовой инфляции. Не стоит думать, что Россия стоит особняком от общеэкономических процессов. С 1995 до 2008 года стоимость недвижимости в Петербурге в среднем росла на уровень инфляции. Последние 8 лет цены колебались и не достигли показателей 2008 года. Но инфляция в стране существует. Даже по самым скромным подсчетам средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке Петербурга должна быть не менее 160 тыс. руб. Однако в результате известных экономических и политических процессов цены на недвижимость пока «буксуют». Как только ситуация наладится, мы увидим скачок цен.
Доходность квартир при сдаче в аренду сегодня невысока – 5-7%, комнат – 6-8%. Как ни парадоксально, но доходность однокомнатной хрущевки выше, чем квартиры 137, 121 серии или жилья в новых монолитно-кирпичных домах. С целью инвестирования средств стоит обращать внимание на однокомнатные квартиры, расположенные максимально близко к метро – там, где в ближайшем окружении нет большой квартальной застройки. Порог входа достаточно приемлемый: для комнат – от 1,3 млн руб., для квартир – от 2,9 млн руб.
Зарубежная недвижимость: за морем телушка – полушка
| Филипп Березин главный редактор портала Prian.ru |
Минимальная сумма, которую можно вложить в недвижимость за рубежом с целью сохранить свои средства и, возможно, немного заработать – это примерно 20 тыс. евро (1,7 млн руб.). За эти деньги можно приобрести простенькую квартиру в небольшом промышленном городе в Германии или студию на море в Болгарии.
Теоретически и тот, и другой объект можно сдавать в аренду. Но далеко не для каждой квартиры за такую скромную цену легко найти арендатора. Самое важное – это местоположение недвижимости. Безусловно, многое зависит и от его состояния. Основной критерий для выбора: объект должен быть интересен какой-то группе людей: или местным жителям, которые по каким-то причинам не хотят покупать свое жилье, или туристам.
В Болгарии за указанную сумму можно купить студию в жилом комплексе на море. Она будет не на первой линии, и арендовать ее будут только в сезон, а он в Болгарии составляет 3-4 месяца. Если сдавать квартиру посуточно, ни вы, ни управляющая компания не сможет обеспечить 100-процентную заполняемость. Если найти арендатора на весь сезон, ежемесячная арендная плата будет невелика – 200-250 евро в месяц.
В Германии надо правильно выбрать и город (промышленный центр со стабильными перспективами), и сам объект (дом, где заселены большинство квартир, а число арендаторов увеличивается). Самое надежное – приобретать квартиру, у которой уже есть арендатор. Доход в 5-6% в Германии считается хорошим. Так что в реальности после уплаты всех налогов при минимальных вложениях вы вряд ли получите больше 1 тыс. евро за год.
Важно понимать, что цена покупки в 20 тысяч евро может оказаться не окончательной. Во-первых, потребуются расходы на приобретение и оформление недвижимости в собственность – давайте оценим их в 10% от стоимости объекта. Во-вторых, вам, вероятно, захочется посмотреть покупаемую недвижимость перед сделкой. Наконец, кто-то должен будет следить за вашей квартирой. Вам придется общаться с управляющей компанией, которая возьмет часть арендной платы: минимум – доход за полмесяца, максимум 20-25% годового дохода. В общем, в этом вопросе есть очень много «если».
Коммерческие помещения: вложение для избранных
| Ольга Аткачис руководитель департамента street retail компании Colliers International в Санкт-Петербурге: |
Инвесторы с бюджетом 1,5-2 млн вряд ли смогут рассмотреть покупку коммерческих помещений в новостройке в качестве альтернативы квартире. Для покупки помещений даже на ранней стадии строительства покупатель должен обладать более солидным бюджетом – это, как минимум, 12-15 млн руб. Верхний порог вложений зависит от метража, класса жилого комплекса, стадии строительства и прочего.
Стоимость «встройки» в строящихся объектах за последний год не снизилась. Застройщики некоторых комплексов на этапе котлована устраивают краткосрочные акции, предлагая коммерческие помещения по ценам около 100 тыс. руб. за кв. м, впоследствии поднимая их до 120-320 тыс. руб.
Качественный объект любой площади отличается открытой планировкой с минимумом капитальных стен и колонн, наличием витрин, достаточной электрической мощностью (не менее 10 кВт на 100 кв. м), хорошими видовыми характеристиками. Инвестировать в недвижимость выгодно всегда, если для этого есть средства. Такие вложения окупаются, как минимум, за 6-7 лет, в среднем – за 8-10 лет. Срок окупаемости не зависит от цели покупки, будь то приобретение для последующей сдачи в аренду или размещение своего бизнеса.
Банки и золото пока впереди
| Вадим Исаков территориальный директор «БКС Премьер»: |
По данным на первую декаду февраля, максимальная процентная ставка по вкладам в российских рублях десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объем депозитов физических лиц, составляет 9,75%. С начала этого года ставка понизилась на 0,24%, за 2015 год – на 5,4% (с 15,3% до 9,99%). Активное привлечение депозитов (дорогих пассивов) при явном торможении кредитования чревато рисками «навеса избыточной ликвидности». Проще говоря, банки в этих условиях не так заинтересованы в подпитке деньгами, как это было в конце 2014 года. Кроме того, Банк России в обозримом будущем может пойти на снижение ключевой ставки. Соответственно, ставки по депозитам в перспективе ближайших месяцев могут уйти вниз еще на 1-2%.
С начала года золото дорожает на 10%, существенно превышая в доходности любой сопоставимый рыночный актив. Основные причины роста – ухудшение текущего состояния мировой экономики и ее перспектив, повышенная турбулентность на мировых финансовых рынках, снижение вероятности ужесточения денежно-кредитной политики ФРС США. Поскольку в целом в мире наблюдается тенденция к ультрамягкой политике центробанков, это подрывает покупательскую способность эмитируемых ими валют и увеличивает спрос на золото. Тем не менее, в более долгосрочной перспективе рост цен на него не представляется очевидным. Фундаментальный спрос со стороны Китая и Индии не так велик, а политика ФРС на повышение ставок, хоть и очень осторожная, скорее всего, продолжится, что снова вызовет укрепление доллара на глобальных рынках. Инвестирование в золото на текущих уровнях стратегически интересно на длительный срок.
И пару слов о покупке валюты. Текущий курс для ее приобретения достаточно высок. Имеющиеся средства лучше всего оставить в рублях, а уже новые денежные поступления переводить в доллары с тем, чтобы довести распределение накоплений до рекомендованного специалистами соотношения: 60% в рублях, 40% в валюте.
Резюме
В недвижимость вкладывать средства по-прежнему можно. Но не для быстрой отдачи, а на длительную перспективу в целях диверсификации портфеля. При этом выбор объекта напрямую зависит от количества имеющихся средств: наибольшую доходность обеспечит коммерческая недвижимость, но порог входа в этот сегмент достаточно высок. Самое доступное по цене вложение – комната в коммуналке – не является высокодоходным активом при сдаче в аренду, да и дорожать будет небыстро.
А главное – сегодня нет смысла вкладывать в недвижимость, что называется, последние деньги. Как это делали перепродавцы строящейся недвижимости лет пять назад. Если накопления невелики, на данный момент проще и целесообразнее отнести их в банк.
Источник бн.ру
Текст: Елена Денисенко Фото: Алексей Александронок
