На рынке недвижимости пытаются продать плохие квартиры
Риелторы обратили внимание на возросшее количество предложений о продаже «проблемных» квартир на столичном рынке. За последние полгода их доля увеличилась до 15%. В основном это жилье, обремененное ипотекой, долгами за ЖКУ, принадлежащее гражданам-банкротам или продаваемое мошенниками. Эксперты связывают тенденцию с тем, что предложение на вторичном рынке вымылось настолько, что самыми распространенными документами на квартиры стали решения суда. ДОЛГ.РФ вспомнил, как проверить квартиру при покупке и обезопасить себя.
В Москве вырос спрос на вторичку, прибавив 18,5% к цене объектов за год. Рост цен и дефицит предложения вкупе с падением доходов граждан привели к увеличению доли «проблемных» квартир, уверены опрошенные ТАСС риелторы.
Есть две категории «проблемных» квартир, уточняет директор департамента продаж РАД Круглова Наталья: квартиры с обременениями, известными или не до конца понятными покупателю рисками и «проблемное имущество» по происхождению. В последнем случае квартира переходит к новому покупателю от бывшего неэффективного собственника, банка или физлица через процедуру торгов. У такой недвижимости «проблемность» в поле юридических рисков ниже, чем у продающихся на коммерческом рынке. Покупка с торгов менее рискованна, чем приобретение недвижимости на коммерческом рынке. Этим вариантом пользуется отдельная категория предпринимателей: покупают объекты с дисконтом, снимают обременения и снова выводят на продажу. Такие активы не лучший вариант для физлица, которому нужно жилье для жизни.
Обременение или сведения о долгах по коммунальным платежам не являются скрытыми: ипотека регистрируется в Росреестре, отметку о ней можно найти в выписке ЕГРН. Долги по квартплате легко проверить, при подписании акта приема-передачи квартиры продавец должен предоставить все документы, свидетельствующие об отсутствии долгов. С мошенничеством все намного сложнее, говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА" Дмитрий Щегельский.
«Ежегодно Росреестром фиксируется не более 5% проблем с правом собственности с объектами недвижимости. Одна из распространенных форм мошенничества — выдача за покупателя другого человека. Злоумышленники предоставляют все подлинные документы на объект вплоть до паспорта собственника, которые были получены обманным путем у реального собственника», — объясняет эксперт.
В условиях ажиотажного спроса расчет идет на невнимательность покупателя, а в Росреестре сыграет человеческий фактор. Риелторы же имеют наработанные каналы, по которым есть дополнительная проверка юридической чистоты квартир, подчеркивает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
Если сделка оформляется без риелтора, необходимо:
- сверить фото и подпись в паспорте продавца с другими документами;
- пройтись по соседям с продавцом или его паспортом (копией) и узнать, правда ли он владелец квартиры;
- проверить квартиру: выписки из ЕГРН, домовой книги, РКЦ, справки ПНД и НД, кадастровый и технический паспорта, правоустанавливающие документы (договор, решение суда и т.д.);
- вместе с собственником идти в инстанции (ПНД, НД, МФЦ) при сборе справок, чтобы убедиться, что он дееспособный и не подделал документы.
Приобретение квартиры у человека в предбанкротном или банкротном состоянии такой же риск, предупреждает Олеся Белова, основатель АН «Professional». Финансовый управляющий имеет право отозвать все его сделки за последние 3 года. Необходимо проверять продавца, в том числе и на привлечение к субсидиарной ответственности. Член Ассоциации юристов Коба Оржония отметила, что стоит быть осторожнее с недвижимостью, которая находится в залоге у банка, приобретена на средства материнского капитала или является объектом судебного спора, отметила.
