Что происходит на рынке недвижимости объяснили риэлторы, банки и застройщики
"Тенденции рынка недвижимости в текущей ситуации".
Такая тема собрала участников бизнес-завтрака проведенного сегодня конкурсом "Доверие потребителя", где я представлял интересы своей компании - агентство недвижимости БЕНУА и Санкт-Петербургскую палату недвижимости, президентом которой я являюсь.
Приведу лёгкие тезисы высказанных мнений участниками мероприятия.
Интернет знает всё. Рынок недвижимости всё ещё жив, но по тематике "недвижимость" количество интернет-запросов в марте 2022 года снизился в 3 раза по отношению к декабрю 2019.
Посещаемость сайта ЦИАН в марте снизилось в 2 раза, общая активность перешедшая в звонки снизилась в 6 раз в марте к февралю 2022 года.
Добавьте описание
Новостройки
Застройщики ожидают, что в июне 2022 года в связи со снятием денег с трёхмесячных депозитов на первичку придут покупатели, которые захотят переложиться в недвижимость.
Со слов самих застройщиков сейчас первичку в основном продают риэлторы, застройщики сократили рекламные бюджеты в 3 раза в марте-мае.
Сейчас апартаменты, как псевдожилье уже не строят. Возводят именно сервисные апартаменты, когда управляющей компанией предлагается полный комплекс услуг от поиска арендаторов, до услуг горничной.
Застройщики стали применять пониженную ипотечную ставку до 0.1% за счёт увеличения стоимости объекта. Что не является ноу-хау, продавцы автомобилей применяют эту схему уже 20 лет.
Скидки сегодня перестали работать на первичке.
Покупатели первички в страхе - достроят не достроят.
Программа господдержки практически не сработала сейчас на рынке новостроек. Активность присутствует в неизмененных спецоперацией программах - семейная и военная ипотеки, а также есть заметный прирост активности по программе айти ипотеки.
Количество новых проектов в новостройках не снижается. Более того, ряд застройщиков получили разрешения сдвинуть сроки сдачи домов. Но, не в сторону увеличения, как вы могли бы подумать, а в сторону сокращения. В обосновании такого желания застройщики сообщают, что их интересует скорейшее получение финансовых средств.
Инвестиции в землю под жилое строительство в Петербурге и Ленобласти с января по начало мая 2022 года составили 164 млн рублей в общей сложности за 140 гектар.
Сегодня ТОП девелоперов Петербурга занимают более 50% рынка новостроек. С 2019 года эти девелоперов увеличили свою долю на 15%. Это значит, что кто-то из девелоперов с 2019 году прекратил существование и мы наблюдаем дальнейшую глобализацию.
Василеостровский, Красносельский и Выборгский районы - лидеры по новостройкам.
Ипотека
Банки "тянут лямку" ипотеки за счёт первички, которая составляет в общем объеме более 60%, в которой доля госпрограмм составляет половину.
С 30% до 10% упало количество заявок приходящих из интернета. Основной объем заявок в банки приносят риэлторы и застройщики.
В апреле 2022 года по госпрограмме поддержки новостроек в Петербурге выдано больше кредитов, чем в Москве. Это говорит не только о продолжающемся перетоке покупателей из столицы в Петербург, но и потому, что в Москве такие цены на новостройки, что даже господдержка не спасает.
На первичке всё больше покупателей интересуются не стоимостью квартиры, а величиной ежемесячного платежа и величиной первого взноса.
Срок ипотечного кредита всё время увеличивается из-за того, что заёмщик стремится снизить ежемесячный платеж. Конечная цена квартиры через 20-30 лет, т.е. переплата, заёмщика практически не интересует.
У ипотеки для айтишников есть один странный момент. В случае выхода из списка Минкомсвязи компании-работодателя, ставка для IT специалиста будет увеличина.
Апартаменты
Основной лейтмотив при покупке апартаментов - сохранение денежных средств. Речь о доходности на первом месте не стоит.
Падение продаж апартаментов в апреле-мае 2022 года в несколько раз.
Весной-летом 2022 загрузка апартаментов в Петербурге составляет 95%. Это даёт хороший доход инвесторам. В данном случае санкции нам в помощь, внутрироссийский поток туристов в СПб компенсирует отток иностранцев.
Срок аренды в апартаментах увеличивается, месяц-три уже не исключение из правил.
Названная самими застройщиками и управляющими компаниями апартаментов сегодняшняя доходность апартов составляет 5-6% годовых.
Добавьте описание
Загородный рынок
Спрос на загородную недвижимость стабильно высок. В 2022 году произошло смещение спроса с домов на пустую землю под застройку индивидуального дома. Пропорция примерно 1 к 3.
С января по апрель включительно Росреестр зарегистрировал примерно 22000 сделок с земельными участками и 6648 новые дома ИЖС и примерно 1500 в садоводствах.
Итог
Пока что мой прогноз о том, что рынок недвижимости в Петербурге в 2022 году повторит динамику 2015 года, реализовывается. Всё движется по лекалу 2015 года.
На вторичке март 2022 года стал рекордным среди всех мартов за всю историю рынка недвижимости. Росреестр зарегистрировал 11098 сделок купли-продажи жилья.
Но уже в апреле количество сделок на вторичке снизилось до 7198, что ниже показателей марта 2022 года на 45%, а к апрелю 2021 года на 36%.
Активность покупателей на вторичке в апреле 2022 года было очень низкое. Покупатели интересовались квартирами и комнатами, которые соответствовали ценам февраля.
Следовательно, ждём корректировку цен на вторичку до уровня февраля 2022 года, т е. на 5-10% к концу 2022 года.
С уважением ко всем,
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
