Что на самом деле происходит с ценами на жилье
Несколько факторов стали причиной изменения цен на рынке недвижимости за 2020-2021. Как будут меняться цены на жилье до конца года в Северной столице, рассказывают НЕВСКИЕ НОВОСТИ.
Стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга может вырасти на 20 тысяч рублей, считают эксперты в сфере недвижимости. Об этом передали в АБН со ссылкой на данные «РБК Санкт-Петербург». Всему виной подорожание строительных материалов, дефицит рабочей силы и еще несколько факторов, оказывающих влияние на цену жилья.
Если прогнозы специалистов оправдаются, то высока вероятность того, что первичное жилье станет покупателям не по карману — большим спросом станет пользоваться вторичное. Ведь помимо большого выбора объектов, диапазон цен на «вторичку» довольно широкий, и ставка за квадратный метр начинается с 80-90 тысяч рублей.
Подорожает ли жилье
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, директор агентства «Бенуа» Дмитрий Щегельский рассказал, что основными факторами подорожания квадратного метра в 2020 и начале 2021 года стали повышение цен на стройматериалы, металл и дерево, а также нехватка рабочей силы из-за закрытых границ в связи с пандемией. На сегодняшний день, все стройматериалы, где присутствует дерево, подорожали в 2 — 2,5 раза, металл стад дороже в 1,5 — 2 раза.
«Единственное, непонятно процентное соотношение этих материалов в объеме стройки. Но это хороший способ манипулировать покупателями», — считает эксперт.
По его мнению, вопрос повышения цены зависит от маржи, заложенной застройщиком, и его терпеливостью — насколько долго он сможет не повышать конечную стоимость объекта. Вот здесь и появляется плодородная почва для «экспериментов» над покупателями.
«Они будут пытаться повышать стоимость до тех пор, пока не произойдет заметного для них снижения спроса. Скорее всего, тогда они вынуждены будут затормозить этот рост и каким-то образом стимулировать спрос уже другими способами: уже какими-то акциями, скидками, подарками», — рассказал специалист.
Тенденций к повышению стоимости квадратного метра до конца года не видит исполнительный директор некоммерческого партнерства «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова. Она считает, что все, что могло, уже подорожало, и нет никаких поводов для дальнейшего роста цены, и эта информация — как один из инструментов девелоперов для успешных продаж.
«Мы наблюдаем, как со второй половины 2020 года рынок первички уже существенно повысился, и каких-то иных тенденций к росту стоимости я не вижу — здесь заявления могут вбрасываться на рынок для того, чтобы люди торопились заключать сделки», — считает эксперт.
Она убеждена, что прогнозировать стоимость жилья бессмысленно, ведь цена будет регулироваться и устанавливаться, исходя из покупательской способности, которая сейчас стремится к минимуму, ведь доходы населения снижаются на фоне постоянной инфляции.
Строить будут меньше
Эксперты рассказали, что на первичном рынке предложений стало меньше в сравнении с прошлыми годами.
«Разрешений было выдано за 2019–2020 годы меньше, чем за 2016-2018 годы в пять раз. Идет снижение — это может быть связано с переходом на "эскроу" счета (счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком). Из-за них мог произойти такой провал», — поделился Дмитрий Щегельский.
Поскольку недвижимость строится не быстро, можно предположить, что количество предложений от застройщиков в ближайшие несколько лет будет снижаться, а цена расти.
Коммерческая недвижимость
Эксперт считает, что коммерческие помещения в первичке тоже подорожают, но сказать насколько, очень сложно. Логика ценообразования на вторичном рынке в коммерции иная.
«Не обязательно, если квартиры вышли на 30 %, то коммерция вырастет на 20 % или 40 %. Там очень много параметров: и метраж, и местоположение, и возможности использования имеют значение в формировании ценника вплоть до того, в каком конце дома находится помещение. Разница в цене может быть в несколько десятков тысяч рублей за квадратный метр, и при аренде — то же самое», — рассказал эксперт.
В беседе с экспертами НЕВСКИЕ НОВОСТИ узнали, как изменится стоимость «квадрата» до конца года, о причинах будущей борьбы первичного и вторичного жилья, а также о прогнозах для всей сферы недвижимости.
Стоимость жилья сейчас
Сейчас стоимость квадратного метра в черте города в новостройке не ниже 150 тысяч рублей, рассказал эксперт.
На вторичном рынке царствуют свои законы образования стоимости жилья. Как правило, любой продавец на старте продажи переоценивает свою квартиру. Только если спроса нет, он снижает цену или ждет, когда рынок дорастет до его цены.
Минимальная стоимость «квадрата» в новостройке начинается с 80 тысяч рублей в поселках Ленобласти, с 90 тысяч рублей — в Красном Селе, Ломоносове, старом Петергофе, Кронштадте. Но это цена за неликвидное жилье — квартиры с неудачным расположением, некачественным ремонтом или отсутствием его.
«Вторичка и сейчас доступнее, но ее средняя цена сейчас — 175 тысяч рублей за квадратный метр. Но это среднее по больнице — с учетом дорогущих квартир на Крестовском острове, и хрущевки в Красном селе
Смольный просит помощи
Елена Бодрова рассказала, что большая маржа у застройщиков объясняется не только подорожанием стройматериалов и дефицитом рабочей силы, но и большими социальными обязательствами перед властями города.
«Сейчас же введена комиссия при губернаторе Петербурга, где ведется расчет по социальным обязательствам, по тому, сколько застройщик должен заложить средств на социальную инфраструктуру. Это все будет оплачено из средств покупателя», — пояснила она.
На сегодняшний день не было ни одного заседания комиссии, но у экспертов есть опасения, что девелоперов заставят строить дороги, поликлиники, детские сады и так далее. По мнению специалиста, бюджет города не справляется с выполнением своих социальных обязательств, и застройщики могут в этом помочь. Но Смольному это выгодно, застройщикам — нет. И решение вопроса лежит где-то «посередине», считает Елена Бодрова.
«И рынок на это реагирует — говорит о том, что грядет подорожание. Но правда где-то посередине, потому что все желания и застройщиков, и Смольного — они все равно зависят от покупательской способности населения», — сказала она.
Хочется добавить, что и для покупателей правда в лучшем случае «посередине», ведь стоимость квадратного метра и так дорогая и растет завидными темпами. По сути, город просит помощи не застройщиков, а покупателей недвижимости. При неудачных расчетах и росте цены на «квадрат» экономика проектов может рухнуть: ни город, ни застройщики не останутся при своих интересах, и покупатели переключатся на доступное вторичное жилье. Ведь регулирует и диктует цену тот, кто вкладывает деньги.
Источник Невские новости
автор Любовь Тервинская
», — рассказал специалист.
К слову, средняя цена хрущевки составляет порядка 135 тысяч за квадратный метр, а квартиры на Крестовском острове, Петроградке и других фешенебельных районах Петербурга достигают 600 тысяч рублей за квадратный метр и выше.
