Что было будет с рынком недвижимости
Продолжаю призывать не читать излияния всякого рода хайполовов, которые в массовом порядке согласно конъюнктуре публикуют всякого рода советы, сами не понимая, что пишут, лишь бы нагнать побольше паники и облить грязью профессионалов, фирмы и целые отрасли.
Обращайте внимание на мнение тех специалистов по недвижимости, которые давно работают на рынке и ведут сбор статистики на основании которой формируют прогнозы.
Я не боюсь писать итоги свои мысли о ситуации.
Я не боюсь выкладывать свои прогнозы прошлого и на сколько эти прогнозы сбылись.
По ситуации в 1998-199 годах на рынке недвижимости я писал здесь: Анализ рынка недвижимости. Ретроспектива
Ниже публикую мой прогноз на 2005 год. Публикация "как есть" без купюр. Любому готов показать файлы, с указанием даты сохранения.
Прогноз цен ан рынке вторичного жилья в 2005 году
Как показала практика предыдущих лет – прогноз цен на недвижимость в России подобен гаданию на кофейной гуще. Ни один прогноз предыдущих лет не оправдался. По этому можно говорить лишь о возможных тенденциях.
2005 год начался ударно – новый Жилищный кодекс, поправки в Гражданский кодекс, закон «О долевом строительстве», увеличение сроков регистрации сделок с недвижимостью с 3 дней до месяца, увеличение инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, увеличение платы за коммунальные услуги – вот лишь небольшой перечень всего того, что на 2005 год порушило надежды многих Петербуржцев на доступное жилье. В результате можно думать о возможных негативных социальных ожиданиях граждан боящихся ухудшения экономической ситуации результаты которой могут отрицательно повлиять на рынок недвижимости, благо есть пример августа 1998 года.
Многие пытаются обвинить риэлтеров в том, что они заинтересованы в росте цен на недвижимость. Это глупость, т.к. риэлтерам по большому счету все равно падают цены или растут. Риэлтеров больше интересует баланс спроса и предложения, позволяющий рынку не замирать в каких-то ожиданиях, а работать.
Кому выгоден рост цен? Это понятно – владельцу недвижимости, т.к. ему хочется, что бы купленная им недвижимость постоянно дорожала и это греет душу об удачном размещении финансов, а, как известно, каждый владелец недвижимости был когда-то покупателем. Так же рост цен на недвижимость выгоден государству, т.к. увеличиваются налоговые отчисления в бюджет.
Так вот, какая тенденция нас может ожидать в 2005 году?
Одним из факторов реально показывающий тенденции рынка – это время экспозиции объекта (т.е. время затраченное на поиск покупателя). С декабря 2004 года по конец марта 2005 года время экспозиции существенно не изменилось, что может говорить о некой стабильности на рынке недвижимости.
Начало 2005 года показало стабильность цен на вторичном рынке жилья. Скорее всего цены будут увеличиваться в цифровом выражении. Это значит, что будет происходить корректировка цен с учетом отношений рубль-доллар и инфляции.
Таким образом можно ожидать формального увеличения цен до 15 % за год, что является не ростом доходности, а лишь корректировкой инфляционных процессов, если в стране и на рынке недвижимости не произойдут события, способные изменить ситуацию.
Какие события?
К примеру: резкое ухудшение или улучшение экономической ситуации, увеличение сроков строительства, уменьшение объемов строительства нового жилья, сокращение сроков регистрации сделок с недвижимостью, резкое изменение курсов основных валют.
Вообще – чем больше и дольше заостряется вопрос ценового состояния рынка недвижимости, тем запутаннее ситуация, т.к. простого потребителя такие настойчивые разговоры настораживают и все больше убеждают в том, что его опасения не напрасны.
Предлагаю риэлтерам и СМИ переключить свое внимание на другие темы о рынке недвижимости.
Что произошло на самом деле
Год начался с ожидания воплощения в жизнь лозунга «Сделать жилье более доступным с 2005 года», что в понимании обывателя означает – «Доступно – значит дешево», для остальных участников рынка – «Доступно – значит за те же деньги, но для большего количества людей».
Все, что вступило в силу в 2005 году, рынок недвижимости больше озадачило. Вспомним хотя бы переход от ГБР к ФРС с очередями и классическим «Вас здесь не стояло», потом новый ЖК, который распращал жителей служебного жилья с мыслью о приватизации и, наконец, новый Градостроительный кодекс.
Скорее всего, именно по этому рынок был скорее в нокауте, чем в ожидании. Спрос на рынке жилья начал просыпаться уже в начале лета и усилился в конце августа. Стало сокращаться количество объектов в прямой продаже. В этот период рост цен составлял в среднем 1% в месяц. В сентябре и октябре – 1,5% в месяц. Время продажи объекта (срок экспозиции) уменшился в среднем на 20%. С конца октября спрос стал агрессивным, что подняло цены в ноябре уже на 2%. Все идет к тому, что в декабре рост цен может составить 3%.
Как итог – рост цен за 2005 год составит 11-12%, что и прогнозировалось, а именно - рост цен учтет инфляцию.
Соответственно, можно сказать, что тот мой прогноз реализовался успешно
Спасибо.
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентсва недвижимотси "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
