Апартаменты запретить нельзя строить

Апартаменты запретить нельзя строить

Правовой статус апартаментов наконец-то может быть определен: в апреле 2021 года в Госдуму поступил законопроект о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ. О том, какие перспективы открываются перед рынком, рассуждают девелоперы и юристы.

Апартаменты – нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличается от квартиры, есть все необходимое для жизни: вода, электричество, санузел, место для кухни. Но из-за особенностей строитель-ства и неопределенного юридического статуса апартаменты можно считать чем-то средним между квартирой, гостиницей и офисом.
Такое определение дается на портале Стройкомплекса Москвы. КВАР-ТИРА ИЛИ ГОСТИНИЦА Апартаменты строятся в локациях, где по законода-тельству невозможно возвести жилой комплекс, говорит генеральный дирек-тор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Девелоперы имеют право строить апарт-отели без учета требований СанПиН к инсоляции (уровню освещенности), им не нужно заботиться о социальной инфраструкту-ре объекта – детских садах, школах, поликлиниках, больницах. 
Для владельца таких квадратных метров есть определенные ограниче-ния: нельзя получить налоговый вычет и постоянную регистрацию, максимум – на пять лет. Выше имущественный налог – 0,5-2% от кадастровой стоимости объекта (для сравнения – для собственников квартир налог составляет 0,1-0,3%). Оплата услуг ЖКХ взымается как с коммерческой недвижимости и в среднем выше на 30-40%. Участники рынка последние пять-семь лет пытают-ся на законодательном уровне приравнять апартаменты к жилью. 
Но пока не достигли в этом ощутимых результатов, хотя есть отдельные примеры, когда застройщики, начиная строить апартаменты, позже перево-дили готовые проекты в жилье, как это было с комплексами «Резиденция МОНЭ», «Баркли Парк», «Легенды Цветного» и т. д. 
В начале 2021 года президент России Владимир Путин поручил прави-тельству обеспечить внесение в законы поправок, благодаря которым опре-делится правовой статус апартаментов. А значит, настало время подробно разобраться в преимуществах этого вида жилья и перспективах изменения его правового статуса. DURA LEX SED LEX На данный момент в нижнюю палату парламента представлен законопроект со сложным названием «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдель-ных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункци-ональных зданий». 

Документ направлен на уточнение статуса апартаментов, но пока в имеющемся виде вызывает у участников рынка больше вопросы. 
«Суть законопроекта не совсем ясна, – отмечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА" Дмитрий Щегельский. – Термин «апартаменты» нигде не фигурирует, зато предлагается ввести понятие «мно-гофункциональные здания», то есть здания, состоящие из нежилых и жилых помещений, расположенные вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. Перевод нежилого помещения в жилое в многофункциональном здании допускается, если это коснется всех квадратных метров на лест-ничной площадке. 
Получается, что на землях со статусом «общественно-деловая зона» можно будет строить и жилые комплексы?» По словам Дмитрия Щегельского, у него создалось впечатление, что основная цель документа – позволить на землях, не предназначенных для строительства жилых домов, возводить некие «многофункциональные здания», которые можно превращать в жилье. 
Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что легализация, то есть определение правового статуса апартаментов и их полный запрет, по сути, одно и тоже. «Основная проблема такой недвижимости заключается в юридическом статусе нежилых помеще-ний. Если их приравняют к жилью, то на строительство апарт-комплексов ав-томатически начнут распространяться требования к возведению жилых зда-ний.
 Там, где нельзя строить жилые дома, будет запрещено возводить и апартаменты. В итоге складывается парадоксальная ситуация, при которой апартаменты можно в равной степени запретить или легализовать. Результат будет одинаковым. Неудивительно, что в ноябре 2020 года Минстрой озвучил концепцию реформы в формате: «Существующие апартаменты легализовать, новые запретить». 
«Законопроект находится в обсуждении и получил много негативных комментариев, поэтому в существующей редакции он вряд ли будет принят», – отмечает Андрей Большаков, управляющий партнер юридической фирмы Bolshakov&Partners. Однако не все участники рынка столь категоричны. Ди-ректор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов считает, что приня-тие закона положительно скажется на рынке: «Сегодня представлено два ви-да апартаментов – псевдожилье, flat to live (жилые комплексы, построенные на участках, которые не предназначены для жилой застройки) и сервисные апартаменты, flat to let (апарт-отели). 
Закон должен разграничить эти сегменты и определить перспективы развития каждого из направлений. Это позволит потенциальным покупателям сформировать точное представление о каждом продукте и его преимуще-ствах, а застройщикам эффективнее реализовывать проекты, руководствуясь четкими нормами закона». ВОПРОС ЦЕНЫ Определение правового статуса апартаментов может привести к их удорожанию. «Еще год назад апартамен-ты были на 15-20% дешевле аналогичных квартир. 
Однако после того, как началось активное обсуждение законопроекта, произошел резкий скачок цен. Сейчас апартаменты в премиальном сегменте могут быть даже дороже, чем аналогичные квартиры», – говорит руководи-тель департамента продаж девелоперской компании Glincom Кристина Дуд-ко. Есть и другая причина, которая может подтолкнуть цены к росту. В частно-сти, по словам Андрея Большакова, Министерство финансов РФ ранее заяв-ляло о планах начислять на сделки по приобретению апартаментов НДС, что приведет к уравниванию цен на квартиры и апартаменты. 
Соответственно, снизится спрос, и застройщики будут строить меньше апартаментов. На первичном рынке недвижимости в границах старой Москвы на долю апартаментов приходится 16% от совокупного предложения, отме-чают в агентстве недвижимости «Бон Тон». Емкость рынка составляет 306 тыс. кв. метров: 5,2 тыс. лотов в 88 проектах. 
Большая часть предложения сосредоточена в премиальном сегменте: на бизнес- и премиум-классы приходится 34% и 36% соответственно, 30% – на массовый сегмент. За год количество лотов снизилось на 44%. Кристина Дуд-ко отмечает, что средняя стоимость апартаментов на первичном рынке Москвы без учета элитного сегмента составляет около 200 тыс. рублей за 1 кв. метр, что на 30% выше, чем год назад. С учетом элитного сегмента средняя стоимость «квадрата» составляет уже 423 тыс. руб. 
Несильно отстают в цене и апартаменты Санкт-Петербурга. По словам директора по развитию сети апарт-отелей YE’S Антона Агапова, за период с 2017-го по 2021-й год динамика средней цены сервисных апартаментов со-ставила 48%. На первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга стоимость квадрата составляет 200 тыс. рублей, тогда как в I квартале 2017 года она не поднималась выше 135 тыс. рублей. 
За последние 8 лет в рублях средняя цена на рынке апартаментов Санкт-Петербурга и Москвы выросла на 111%, добавляет Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. БРОСИТЬ ЯКОРЬ Большинство бан-ков позволяет приобретать апартаменты по ипотечным программам. Однако в некоторых случаях будет действовать повышенная процентная ставка (в среднем на 1-1,5% выше) и потребуется более крупный первоначальный взнос (от 15 до 40% от стоимости приобретаемой недвижимости). «Сегмент апартаментов массово развивается только в Москве и Санкт-Петербурге, – го-ворит начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева. – В большей степени это связано с тем, что апартаменты – инвестиционный про-дукт. 
Преимущественно его покупают на собственные средства, не прибегая к заемному финансированию. Ставки ипотеки на апартаменты выше потому, что для банка это более рискованный продукт, чем квартира, поскольку он имеет значительно меньшую ликвидность. В случае, если заемщик не сможет обслуживать кредит, реализовать апартаменты будет сложнее – придется ис-кать преимущественно инвестора. 
Правда, в высоком ценовом сегменте, где стоимость лота доходит до 100 млн рублей и выше, например, в таких проектах, как «Поклонная 9» или Victory Park Apartments, покупку совершают для комфортного семейного проживания, а не сдачи в аренду. Что касается обязательных резервов, кото-рые коммерческие банки при выдаче ипотеки должны хранить на корреспон-дентском счете в ЦБ РФ, то и для апартаментов, и для квартир она одинакова и составляет 0,35% от размера кредита». 
По словам президента Ассоциации агентств элитной недвижимости Анастасии Могилатовой, покупать апартаменты по 214-ФЗ («О долевом стро-ительстве») можно и сейчас. Но покупателям нежилых помещений не доступ-ны некоторые права, которые предоставляются собственникам квартир. Одна из основных проблем связана с банкротством застройщика. Покупатели жи-лья при банкротстве застройщика могут рассчитывать либо на выплату ком-пенсаций из Фонда защиты прав дольщиков, либо на достройку объекта уже другим застройщиком. 
На покупателей же апартаментов это правило не распространяется. Они могут потребовать у девелопера вернуть деньги, но при банкротстве малове-роятно, что можно будет получить всю сумму, потраченную на покупку. Воз-можно, грядущие изменения в законодательстве внесут ясность в этот во-прос. Существуют и другие ущемления в правах. Так, владельцы апартамен-тов не могут выбирать управляющую компанию и не являются собственника-ми придомовой территории. 
В каких же тогда случаях стоит покупать апартаменты и какова выгода от их приобретения помимо более низкой стоимости квадрата? Апартаменты как временное первое жилье подходят молодым людям без семьи. Кристина Дудко отмечает, что их стоит рассматривать на 10-15 лет. Апартаменты также подойдут семьям, для которых это не единственное жилье, а есть, к примеру, загородный дом и требуется недвижимость в премиальной городской лока-ции. 
Если же говорить об апартаментах как инвестиции, то есть поводы за-думаться о покупке номера в апарт-отеле. В этом случае управляющая ком-пания берет на себя все заботы – начиная от поиска арендаторов и общения с ними и заканчивая оказанием сервисных услуг. «Главное преимущество апар-таментов – пассивный доход от сдачи номера в аренду: в отличие от жилой недвижимости, где все заботы о госте ложатся на плечи собственника, в ин-вест-отелях поиск и размещение гостей возьмет на себя отельный оператор, – комментирует Юлия Беззабарова, коммерческий директор отельного опера-тора ГК Plaza Lotus Group. – Он также предоставит все гостиничные сервисы, включая клининг, доставку продуктов, готовых блюд, будет перечислять ин-вестору прибыль от сдачи в аренду его номера и застрахует имущество соб-ственника».

Источник ПСБ деньги Россия