Сколько стоит дача?
Вопрос: "Сколько стоит дача?" возникает не только у каждого владельца загородной недвижимости, решающего выставить ее на продажу, но и у покупателя. Определить стоимость конкретного объекта бывает крайне непросто.
Более того, если он хотя бы в общих чертах попытается сориентироваться в вопросах цен, то это только облегчит дальнейшее сотрудничество с оценщиком и ускорит процесс продажи.
Все такие разные
Загородные риэлторы шутят – «даже самая непритязательная дача стоит особняком». И в этой шутке отражается основная сложность оценки таких объектов. На первый взгляд это может показаться нелогичным, но при оценке «простой» дачи необходимо учесть значительно больше факторов, чем при оценке квартиры в «сложном» многоэтажном доме.
По словам экспертов Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», зачастую владельцы загородных объектов даже приблизительно не представляют, по какой цене выставлять их на продажу. Действительно, даже самые дешевые дачи обычно оказываются по-своему уникальными. Если большинство городских квартир располагаются в типовых домах и всегда есть возможность сориентироваться на рыночные цены квартир-аналогов, то с загородными домами все намного сложнее.
Разнообразие материалов, проектов, отделки, дополнительных построек вызывает массу вопросов и сомнений. Даже опытный риэлтор сходу не скажет, насколько дороже и дороже ли вообще, к примеру, дом из кирпича с кованым забором, чем дом из калиброванного бруса без забора.
В итоге дома, оцененные самим владельцем на глазок, нередко выставляются на продажу по заниженным или завышенным ценам. В первом случае собственник теряет деньги, во втором – поиск покупателя может затянуться на неопределенный срок.
Подобные зависшие предложения можно встретить практически в любом дачном, садоводческом или коттеджном поселке.
Иногда цену завышают по чисто психологическим причинам. Отношение к дачным участкам у многих владельцев очень трепетное. Это и понятно – они вложили в их обустройство не только деньги, но зачастую немало сил и времени. Поэтому и цена дома в их представлении может значительно расходиться с объективной – рыночной.
Впрочем, не всегда помогают и рыночные попытки ориентироваться на цены, по которым продают свои дачи ближайшие соседи. Известен, к примеру, случай, когда в крупном садоводстве частная строительная компания практически одновременно выставила на продажу два одинаковых соседних участка с абсолютно одинаковыми новыми щитовыми домиками. Один из участков был продан примерно через месяц за 900 тыс. руб., а второй нашел покупателя лишь через полгода. И то после того, как цена была снижена до 600 тыс. руб. Загадка объясняется просто – в нескольких десятках метров от второго участка правление садоводства организовало новую площадку для сбора мусора.
Сам себе исследователь
Как видим, достоверно определить цену конкретного загородного дома можно лишь после целого ряда исследований. Однако назвать общие факторы, повышающие или понижающие ее, все-таки можно.
Еще одна специфическая черта загородных домов в том, что они объединяют в себе сразу два объекта недвижимости – непосредственно дом и земельный участок, на котором он расположен. В среднем, дороже всего стоят земельные участки в статусе «земель ИЖС», дешевле всего – земли сельхозназначений. Важен и рельеф – ниже всего цена и меньше всего спрос на заболоченные и неровные участки.
Близость к воде может как привлечь, так и отпугнуть покупателей – если участок хотя бы частично попадает в водоохранную зону, то возведенные постройки могут признать незаконными.
Отсутствие коммуникаций (дороги, подъезды к участку, газ, водопровод, электрические сети) однозначно снижает стоимость объекта. Многие владельцы в своих объявлениях ссылаются на обещания местных властей проложить коммуникации «буквально вот-вот». Но, как правило, профессиональный оценщик в своей работе такие посулы никак не учитывает.
Известно, что перед продажей старой квартиры в многоквартирном доме можно несколько повысить ее цену с помощью легких косметических процедур, вроде побелки потолка, мытья окон и замены ветхих обоев.
Своя косметика существует и для дачных домиков, хотя в этом случае необходимы более затратные работы. К примеру, новая обшивка наружных стен дома поможет поднять его цену на 10-15%. Если же речь идет о продаже недостроенного объекта, то он значительно (до 30% включительно) подрастет в цене после установки металлопластиковых окон. Естественно, это касается и любого старого дома, окна в котором оказались выбиты.
Особо дотошные владельцы загородного жилья могут попробовать самостоятельно оценить один из важнейших факторов – степень износа своего дома. Ведь именно в зависимости от этого цена объекта снижается, иногда – весьма существенно. Вплоть до того, что когда износ достигает 85%, специалисты считают, что рыночная стоимость строения вплотную приблизилась к нулю.
Подробнейшая информация, на основании которой можно оценить износ дома, содержится в документе ВСН 53-86. Аббревиатура расшифровывается как «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий».
Правда, документ этот многостраничный, и чтобы составить представление об общем износе здания, вам придется проанализировать состояние десятков его отдельных конструкций. К примеру, нормы разграничивают семь стадий износа стен сборно-щитовых дачных домиков. Так, мелкие повреждения наружной обшивки на незначительной площади стен свидетельствуют об их износе в стадии 10%. В этом случае, для устранения износа рекомендуется лишь «укрепление отдельных досок или реек». Тогда как «деформация стен, поражение древесины гнилью, сырость в помещениях, наличие временных креплений и подпорок» относится к последней стадии износа. И здесь уже для повышения рыночной стоимости здания придется произвести «замену отдельных щитов с использованием до 50% старого материала» либо же – полную их замену.
Собирайте бумажки
Если вы решили доверить оценку своей дачи профессионалу, то вам в первую очередь потребуется определенный набор документов. Основные из них: правоустанавливающие документы (свидетельства о государственной регистрации прав собственности, договоры продажи, аренды и пр.), кадастровый паспорт на земельный участок, технический паспорт на строения.
Проводить оценку загородного дома специалисты рекомендуют непосредственно перед выставлением его на продажу. Лучше всего делать это весной, когда все особенности объекта, включая рельеф участка, можно оценить без снежного покрова.
К тому же следует учитывать, что и сами продажи загородных домов сильно привязаны к сезонам года. Пик публикаций объявлений о продаже загородной недвижимости приходится на май и июнь.
Учтите, что срок экспозиции (время, которое объект ищет своего покупателя после выставления на продажу) чаще всего больше, чем аналогичный срок для квартир в многоэтажках. В среднем, если вы не готовы демпинговать, эксперты советуют ориентироваться на ожидание в 4-6 месяцев.
Сроки проведения самой оценки зависят от вида объекта, его характеристик и способа проведения. Так называемая экспресс-оценка, которая проводится по документам, без выезда специалиста на объект, стоит порядка 2,5-6 тыс. руб. Если же оценщик знакомится с объектом на месте, то в этом случае стоимость оценки земельного участка составит 4,5-5 тыс. руб., участка с жилым строением – около 8-10 тыс. руб. Вся процедура займет от 2 до 7 рабочих дней.
Мнение профессионала:
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, риэлтор с 25 летним стажем работы:
"Стоимость загородной недвижимости состоит из двух объектов - земли и строений на этой земле, так называемых улучшений. Оценить загородную недвижимость можно затратным методом. Это значит, что Вы подсчитываете все затраты на произведенные работы: раскорчевку участка, мелиорацию и т.п., бурение скважин, подключение к электрике и газу, строительство и отделку бани, гаража, дома и т.д.. Затем учитываете амортизацию (износ). Не надо забывать, что у каждого класса недвижимости свои покупатели. И, если вы на 6 сотках в садоводстве «Мшинская» построили особняк стоимостью 20 миллионов рублей, то это еще не значит, что найдутся адекватные покупатели на вашу недвижимость. В любом случае необходимо обладать информацией о цене реальных продаж в месте расположения вашей недвижимости. А такими знаниями обладают только риэлторы, которые назовут стоимость максимально приближенную к реалиям рынка и сделают продажу вашей недвижимости максимально комфортной."
Источник Бюллетень недвижимости
