Закономерность роста цен на рынке недвижимости
У роста цен на рынке недвижимости много предпосылок. Называются разные причины, в том числе и льготная ипотека.
Но, если посмотреть на количество сделок в предыдущие периоды, то мы видим, что и в 2018 и 2019 годах количество сделок, как на первичном, так и на вторичном рынках, было примерно таким же.
Разница составляет всего процентов десять.
Вот данные Росреестра с 2018 года по количеству сделок на первичном и вторичном рынках, а также по выдаче ипотеки:
предоставлено агентством недвижимости "БЕНУА"
Но в те периоды цены не росли.
Возможно, что у роста цен на рынке недвижимости фундаментальные причины. Такие, как реальная инфляция. Цены на материалы производства(постройки) недвижимости выросли многократно. Мы видим, что инфляция даже в США более 5,5 процентов.
И, так называемая, "народная инфляция" уже давно выше официальной.
Рынок недвижимости в силу своей инертности мог годами накапливать отложенное повышение цены и потом выстрелить, как пружина. Что, возможно, произошло сейчас. Драйвером послужила короновирусная истерика.
Поэтому сложно говорить о перегретости рынка недвижимости.
С момента достижения ценами на недвижимость "дна" в июле 2009 года до момента возврата к отметке докризисных цен июля 2008 года прошло более 8 лет.
Только в сентябре 2017 года рынок недвижимости Петербурга достиг докризисных 108 тысяч рублей.
И заметный рост цен начался только в июле 2018 года.
С июля 2018 года по июнь 2020 года цены на недвижимость выросли на 20%.
С июля 2008 года по июль 2021 года цены выросли в 2 раза, что соответствует ежегодному приросту в 16,6%. Если бы цены росли плавно в течение последних 12 лет, то никто не заметил бы этого роста. А так, в условиях "ручной экономики" создались перекосы, которые и привели к срабатыванию выстрела ценовой пружины.
Но, прошу учесть, что речь идет о ценах в рублях. В долларах США цены на недвижимость не выросли, а упали за эти 12 лет.
Действия ЦБ носят конъюнктурный характер. То снижают проценты вливая деньги в экономику, то, когда экономика получает эти деньги, начинают повышать проценты.
В нашей стране все направлено на удержание цифр официальной инфляции. Но, учитывая, что в экономике не хватает денег для развития отраслей, то, любое увеличение денег у экономических субъектов приводит к росту спроса и соответственно инфляции.
Получается замкнутый круг. Нет денег - нет инфляции, Есть деньги - есть инфляция.
Что скажете?
С уважением ко всем,
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
