Цены на жильё, что будет?
Стройматериалы продолжают дорожать, строители-мигранты уехали, еще и льготная ипотека стала не такой выгодной. Значит ли это, что квартиры продолжат дорожать в том же темпе. Попросили игроков рынка составить свои прогнозы.
Юлия Беззабарова, коммерческий директор PLG
Себестоимость квадратного метра растет, начиная с ноября 2020-го года, и тенденция сохраняется. Мы ожидаем, что цена квадратного метра из-за удорожания стройматериалов поднимется до конца 2021-го года как минимум на 10%. Это касается всего рынка недвижимости: и апарт-отелей, и жилых комплексов.
В первую очередь на рост стоимости строительства влияет подорожание стройматериалов: арматуры, бетона и других составляющих. Кроме этого, в конце прошлого года подскочила стоимость рабочей силы. Это было связано с оттоком мигрантов со строек в силу ограничений. Несмотря на то, что сейчас мигранты начали возвращаться, стоимость рабочей силы пока что остаётся высокой.
Никита Пальянов, директор по маркетингу «Абсолют Строй Сервис»
Во втором полугодии 2021 года на себестоимость строительства продолжит влиять рост цен на стройматериалы и земельные участки, стоимость денег.
В случае если рост себестоимости строительства продолжится, а объемы спроса не позволят пропорционально повышать цены, застройщики пойдут проторенным путем: оптимизируют издержки, введут новые акции, программы рассрочки на персонализированных условиях, совместные ипотечные программы с минимальной ставкой на первый год выплат и т. п.
По нашим прогнозам, к концу 2021 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составит порядка 195 тыс. рублей.
Оснований для роста цен на текущий момент нет: основной спрос 2021 года реализован был еще в конце прошлого года. При этом объем предложения будет стремительно нарастать: за первые полгода 2021 девелоперы уже приобрели в два раза больше земли, чем за весь 2020.
Во втором полугодии рост цен на первичное жилье будет сдержанным и составит порядка 1–1,5% в месяц.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Рост себестоимости строительства способствует монополизации рынка, препятствует свободной конкуренции. Переход на эскроу-счета и проектное финансирование значительно повысил барьеры для входа на рынок новых компаний и вытеснил ряд средних и даже крупных представителей рынка недвижимости.
Для реализации проектов в России сегодня нужны серьезные финансовые вложения, которые могут позволить себе лишь лидеры отрасли. Банки готовы выдавать кредиты только под очевидно маржинальные проекты компаниям с многолетней положительной историей.
На рынке формируется устойчивый дефицит качественных современных проектов с умными планировками и развитой жилой средой. Подобные объекты продолжат дорожать из-за высокого спроса финансово стабильной целевой аудитории покупателей, которая сохраняет свои позиции даже в условиях экономического кризиса.
Спрос будет также расти на качественные загородные проекты рядом с лесными массивами и водными ресурсами при наличии всех необходимых коммуникаций и развитой городской инфраструктуры. Очевидно, что таких домовладений сейчас не просто не хватает, их практически нет. При невысокой стоимости земли, развитию подобных проектов препятствуют сложности с подведением коммуникаций и развитием дорожной сети. А на примере КОТ «Балтийская жемчужина» могу подтвердить, что это огромный пласт работ, который окупается лишь через много лет после открытия продаж.
Но, учитывая нехватку земельного фонда в Петербурге и интерес потребителей к жизни на природе, загородное строительство становится весьма перспективным направлением для развития.
Ограниченность и востребованность современных загородных проектов с развитой жилой средой способствует росту цен на этот сегмент. Но большую долю предложения на рынке недвижимости по-прежнему занимает жилье сегмента «стандарт».
В период ажиотажа, вызванного льготной ипотекой и негативными кризисными ожиданиями, многие начинающие инвесторы вложили свои средства в самое доступное жилье. Поэтому нас ждет рост предложения стандартной вторичной недвижимости при недостаточном спросе. По законам рынка такая ситуация вызовет сокращение цен на вторичном рынке, которое может оказать понижающее влияние на всю статистику при одновременном удорожании отдельных сегментов качественного первичного жилья.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
На сегодняшний момент притормозить цены на недвижимость может финансовый кризис (внутренний или мировой), а также затоваривание рынка.
В остальных случаях спрос на недвижимость в Петербурге будет сохраняться. Возможно, на более низком уровне, чем в последний год. Но падение спроса пока компенсируется меньшим количеством предложения объектов недвижимости, нежели год назад.
Уже в июне цены выросли в Петербурге на вторичку всего на 1,5 процента (в мае это было примерно 3,5) и на первичку на 1%. Возможно сейчас мы находимся на ценовом пике.
Александра Белоус, президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия»
Из-за общего роста цен, в том числе инфляции (по данным Росстата, в мае в годовом выражении инфляция превысила 6%, а по сравнению с тем же периодом прошлого года с января по май 2021 года она выросла на 5,6%), а также существенного удорожания стройматериалов (по данным Росстата, общий рост цен за первое полугодие 2021 года составил в среднем 12%, а некоторые позиции подорожали вдвое) продолжают дорожать жилые «квадраты».
По данным Союза инженеров-сметчиков в июне этого года фактическая себестоимость строительно-монтажных работ в зависимости от видов строительства выросла на 5,6%-6,5%, а с начала года этот показатель увеличился примерно на 12–13%. Поэтому с июля 2021 года Минстрой увеличил нормативную стоимость квадратного метра жилой площади на 13% — до 55,7 тыс. рублей.
Негативно сказывается на цене квадратных метров также массовый отток иностранной рабочей силы в период прошлогодних коронавирусных ограничений. В настоящее время в строительстве по разным оценкам не хватает от 0,6 до 1,2 млн мигрантов. Из-за этого зарплаты и фонд оплаты труда на стройках с начала года выросли в среднем на 25–50%. Иногда дефицит кадров в 2020 году вынуждал застройщиков повышать зарплаты некоторых категорий строителей вдвое и даже пятикратно.
Все это напрямую отражается на темпах и себестоимости строительства. Ввод в эксплуатацию новостроек у ряда девелоперов задерживается сегодня в среднем на квартал. В результате жилье на «первичном» продолжает дорожать даже после прошлогоднего 20%-ного скачка. С января «квадрат» уже прибавил в цене в среднем 3–5%.
«Перегрев» строительного рынка, вызванный ажиотажным спросом на жилье из-за программы льготной ипотеки под 6,5%, привел к надуванию «ипотечного пузыря». Пока «пузырь» продолжает расти, будут расти также себестоимость строительства и цена «квадратов». Кроме того, по оценкам некоторых экспертов, не исключено, что себестоимость строительства, в зависимости от класса недвижимости, до конца года может увеличиться еще на 17% и даже на треть главным образом из-за волатильности курса национальной валюты.
Что может остановить рост цен
В настоящее время правительство пытается сдержать рост цен на недвижимость за счет введения заградительных вывозных пошлин на экспорт черных и цветных металлов с 1 августа по 31 декабря 2021 года.
Эта весьма эффективная мера позволит оставить часть металла в стране и сбить цены на него на внутреннем рынке.
Кроме того, было бы целесообразным государству выкупить значительную часть выставленных на продажу жилых площадей в новостройках за счет бюджета или Фонда национального благосостояния и передать в безвременное пользование по договорам социального найма наиболее нуждающимся категориям граждан. Интервенция государства на рынок недвижимости по определенным ценам позволила бы, на мой взгляд, в изрядной мере решить проблему роста цен на жилье и себестоимости строительства.
Андрей Мозоль, эксперт по недвижимости
Последний год можно смело назвать «рынком продавца», то есть спрос заметно превышал предложение. Однако 1 июля ситуация резко изменилась, и теперь все задаются вопросом «что будет с ценами». На ситуацию повлияло изменение правил выдачи льготной ипотеки: под 7% годовых с лимитом в 3 млн рублей.
Давайте рассмотрим какие факторы влияют на ценообразование. Что повышало цену последний год:
1. Спрос. Даже после повышения цены на 30–50%, покупатели и частные инвесторы приобрели почти все строящееся жилье на рынке. Логика застройщиков очевидна: если квартиру все равно купят, то надо ее продать дороже. Кстати по разным оценкам на около трети покупок пришло на инвесторов, которые смекнули, что рубль начнет дешеветь, а квадратные метры являются чем-то более твердым.
2. Введение эскроу. То есть теперь застройщик возводит жилые дома в кредит (кстати это около 3% годовых), а деньги получает лишь после ввода дома в эксплуатацию, то есть через 1,5–2 года после старта строительства. Очевидно, что эти проценты вшиты в основную цену недвижимости и ложатся на покупателя. Кроме того после введения эскроу более 1000 застройщиков обанкротилось, что соответственно снизило количество предложений на рынке, а следовательно увеличило спрос.
3. Себестоимость. Строительные (бетон, арматура) и отделочные материалы (утеплители, внутренняя и внешняя отделка) подорожали. Снижение количества рабочей силы из-за оттока мигрантов спровоцировало ее резкое подорожание. Суммарный прирост себестоимости составил 150%-300%. Если взять в пример конкретный регион Санкт-Петербург, то сейчас там средняя цена за квадратный метр составляет 170 тысяч рублей. Скачок себестоимости скорее всего вызовет удорожание метра еще на 20 тысяч рублей к концу года.
Эти «три кита» спровоцировали сильнейший рост цен на недвижимость в России. Однако существуют и другие факторы, которые влияют на ситуацию в обратную сторону.
- Изменение условий выдачи льготной ипотеки. Напомню, что теперь ее лимит определен как 3 млн рублей под 7% годовых. В Москве ни одна квартира не подходит под эти условия, в Сочи всего 10 вариантов, в Санкт-Петербурге не более 5% от всех предложений. В других регионах дела обстоят лучше, но уже не так, как при прежних условиях. Кстати правительство поговаривает о введении лимита на количество таких льготных ипотек, «чтобы люди улучшали жилищные условия, а не инвестировали». Ужесточение условий льготной ипотеки заметно снизило спрос.
- Неплатежеспособность заемщиков. В некоторых регионах растет количество заемщиков, которые не в состоянии платить по ипотеке (Ивановская область — 29,1%, Чувашия — 21,9%, Рязанская область — 21,5%, Краснодарский край — 19,3% и тд.). Их квартиры уже совсем в ближайшее время появятся на рынке либо как переуступки с хорошей скидкой, либо как залоговые объекты от банка (по существенной скидке от рыночной цены).
- Отток инвесторов. Напомню, что около 30% инвесторов вошли в новостройки наряду с обычными покупателями, и теперь они постепенно начинают выводить «непрофильные» для них активы. Это также существенно увеличивает предложение на рынке.
Кстати инвесторы продают квартиры по переуступке на 5–10% ниже застройщика и все равно остаются с хорошей прибылью. Это одна из причин почему цены на жилье в последний месяц замерли.
4. Снижение доходов населения. В России за чертой бедности живет около 20 млн россиян. Это те люди, которые не могут позволить себе купить квартиру любой площади даже в ипотеку. Учитывая, что количество бедных растет, правительство всеми способами пытается удержать цены на жилье. Хотя рост стоимости — тенденция общемировая, и не привязана только к России.
5. Рост ключевой ставки. Процентная ставка по обычной не льготной ипотеке практически привязана к ключевой ставке, которая уже выросла и будет расти в обозримом будущем. Это приведет к удорожанию ипотеки и снижению спроса на нее.
И вот казалось бы наступает «рынок покупателя», нет оснований для дальнейшего удорожания новостроек. Но скорость развивающейся инфляции говорит об обратном. Уже сегодня Центральный банк предрекает годовую инфляцию на уровне 4,7–5,2%. Как известно с инфляцией всегда растут и цены. И хотя многие помнят падения цен на квартиры в 2008 и 2015 годах, но они всегда восстанавливаются в течение 2–4 лет и продолжают расти дальше.
«Самое лучшее время инвестировать — вчера. Можно начать и сегодня. Чем раньше вы начнете инвестировать, тем лучше»
— Уоррен Баффетт
источник nmarket.pro
