Студия из комнаты в коммуналке
Жить в центре Петербурга не всем по карману. Мурино и Новосаратовка – дальше, но доступнее. Но спрос на студии в исторической части стабилен. Несмотря на риски, которые сопровождают такую покупку.
Но, как говорится, кто не рискует, тот не пьет «Шампанское», пусть даже отечественного разлива. На рынке представлены несколько сотен малогабаритных квартир в дореволюционных домах, которые выбирают те, кто хочет жить внутри исторического города, а не на задворках. Квартиры эти подходят скорее молодым, бездетным, мобильным товарищам. Также такая недвижимость пользуется спросом у гостей города. Но у нее немало скелетов в шкафу.
Что на рынке: квартиры-малютки в самом сердце Петербурга
Рынок недвижимости у нас перешел в такую стадию, что под жилье готовы продавать любую мало-мальски пригодную для проживания постройку. Не удивит, если скоро в продажу выйдут разбросанные по городу металлические гаражи как сити-виллы или кладовки как коливинговые апартаменты. Почему нет? Так что переделка коммунальных квартир в квартиры-студии не выглядит чем-то из ряда вон выходящим.
Расселение коммуналок – это отдельная и очень сложная тема. Петербург, как известно, не только северная столица, но и столица коммунальных квартир. Так что появление в старом фонде коммунальных квартир, нарезанных на студии, – вполне себе здравая идея, чтобы избавиться от этого постыдного явления. Полноценным жильем такую «нарезку» считать нельзя. Слишком маленькая жилплощадь – в основном 18-20 кв. м. Много квартир на этаже. Но все перевешивает цена – порядка 3 млн рублей, в центре Петербурга, обычно в домах дореволюционной постройки со своей историей (к слову, если продавать их как комнаты, то цена была б в два-три раза ниже). Новостройки если есть, то стоят значительно дороже: уровня бизнес-класса и выше, ценник – порядка 10 млн рублей. Скажем честно, профессионалы рынка со скепсисом относятся к коммунальным студиям. Переделанные коммуналки несут на себе все проблемы и риски старого фонда. Это и неоднородное окружение, и старые коммуникации, которые не исправить пластиковыми трубами. Но самый большой их недостаток – это перепланировка.
«Переделанные в студии коммунальные квартиры не могут сравниваться с квартирами в новостройках в центре. Пожалуй, единственный плюс такого жилья – это возможное местоположение дома, поскольку в центре новые дома появляются не в самых хороших локациях, в основном на местах бывших промзон или по соседству с шумными магистралями, – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Как правило, при покупке подобных студий возникает множество рисков. По существу, это не отдельное жилье, это доля в коммунальной квартире. Если квартира находится в доме после капитального ремонта, она обладает хорошими эксплуатационными характеристиками. Но, как правило, в таких домах студий нет, коммунальные квартиры там переделывают целиком, не дробя на маленькие части. В старых домах без ремонта больше минусов, чем плюсов: изношенные коммуникации, отсутствие ремонта в местах общего пользования, неоднородная социальная среда. Так что при выборе компактного жилья в центре лучше остановить свой выбор на новостройках».
Рискованная перепланировка
«По моим наблюдениям, в Петербурге продается около 200-300 комнат в коммуналках, переделенных в студии. Из них 80-90% имеют неузаконенную планировку. Соответственно, приобретение такой псевдостудии для будущих покупателей обернется одной головной болью», – комментирует гендиректор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
ТАК ВЫГЛЯДИТ «СТАНДАРТНАЯ» КОММУНАЛКА, ПРЕВРАЩЕННАЯ В КВАРТИРЫ-СТУДИИ
Самый большой риск при покупке студии в коммуналке – это перепланировка, которую нельзя легализовать. На рынке немало квартир, которые владельцы самостоятельно переделали в студии, без создания проекта, его согласования и прочее. Можно закрыть на это глаза ради жизни в привлекательном месте, но рано или поздно могут прийти «господа из ЖЭКа» и заставить вернуть все в первоначальное состояние.
«Перепланировки, как правило, не согласовываются, это влечет за собой штрафы, слабый напор воды в санузлах и тому подобные проблемы, — это уже почти норма для подобного формата», – говорит Надежда Калашникова.
«Практика показывает, что такие объекты достаточно быстро выявляются. Как правило, это происходит по жалобам соседей, которые проживают снизу, – констатирует Дмитрий Щегельский. – Я никому из покупателей не рекомендую покупать такие комнаты».
Да, риск, велик. В случае покупки студии на вторичке незаконную планировку просто выявить, но если квартира покупается «в стройке», то гарантировать, что перепланировка будет легализована, не может никто. Строители, получив деньги, легко могут «забить» на эти нюансы, даже если на словах что-то и обещали.
Реальный опыт: как правильно купить недорогую студию в центре
Но что делать, если очень хочется жить именно в Петербурге, внутри красот старинного города, а денег хватает лишь на новостройку в Мурино? Ваpиант квартиры в бывшей коммуналке – это чуть ли не единственное решение, особенно для тех, кто не желает использовать ипотечные деньги. Стоит принять риски такой покупки и постараться их минимизировать. Мне лично знакомы покупатели, которые остались довольны своей студией, хотя поволноваться им пришлось.
Что нужно знать:
- Вы покупаете не квартиру, а долю в квартире. Таких «дольщиков» будет еще 10-20 человек. Обычно покупатели доли подписывают отказ от права преимущественной покупки, что формально дает возможность распоряжаться своей долей (продать) без участия других «дольщиков».
- Покупка студии в коммунальной квартире имеет смысл, если вся квартира подверглась перепланировке и в ней не осталось коммунальных комнат с общими «удобствами».
- Если под переделанной квартирой расположены жилые помещения, то на 99,99% перепланировка была произведена незаконно и узаконить ее нереально. Так что стоит рассматривать квартиры, расположенные только на первом или втором этаж (если первый нежилой). В остальных случаях лучше избежать такой недвижимости.
- Если покупается студия «в стройке», желательно узнать, чем занималась компания строителей до этого, какие объекты были уже сданы. Хотя никакой особой гарантии это не дает. А если читать отзывы, то скорее всего покупать квартиру расхочется (см. один из отзывов).
- Если покупаете «в стройке», будьте готовы к несоблюдению сроков окончания работ – некритичных, но неприятных. Особенно это касается чистовой отделки. У моей знакомой лестницу на второй уровень делали полгода сверх обещанного срока. Хотя все это легко объяснялось пандемией и карантином. Но осадочек остался.
- Квартира в результате будет напоминать общежитие квартирного типа. Тонкие межкомнатные стены, в основном молодые, здоровые жители, многие из которых только-только начинают взрослую жизнь. В общем частенько трудно будет заснуть. Плюс туристы, которые приехали в столицу коммуналок отдохнуть и по полной расслабиться.
- Будьте готовы к проблемам с водоснабжением, канализацией, вентиляцией (особенно если есть второй уровень).
- Перепланировку могут не узаконить, или процесс этот растянется на больший, чем обещано, срок.
Добавим к этим особенностям покупки квартиры в коммуналке еще одно мнение профи. Как рассказывает Мария Курчакова, эксперт из АН «АДВЕКС», никаких документов, гарантирующих, что перепланировка будет узаконена, не существует. Вопрос этот решается уже после того, как квартира будет готова для проживания. Также она рекомендует проверить, не является ли дом объектом культурного наследия, потому что в таких домах очень сложно проходит процесс утверждения перепланировки. «При покупке такой квартиры стоимость ее делится на две части. Например, мы покупаем студию за 3 млн рублей, из них 1,5 млн рублей – это стоимость самой жилой недвижимости, и эта сумма прописывается в договоре купли-продажи. Вторая часть суммы прописывается в договоре поручения на услуги стройкомпании. Это фактически ремонтные работы. Поэтому очень важно проверить юридическое лицо на предмет банкротства, судебных исков и прочее», – рассказывает она.
ТАКИХ КОММЕНТАРИЕВ В ИНТЕРНЕТЕ МНОГО. ПРОБЛЕМ С ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ДАЖЕ В РЕАЛИЗОВАННЫХ ПРОЕКТАХ ПРЕДОСТАТОЧНО. К СОЖАЛЕНИЮ, ИЗБЕЖАТЬ ИХ МОЖНО ЛИШЬ ПОКУПАЯ УЖЕ ГОТОВУЮ СТУДИЮ СО ВСЕМИ ДОКУМЕНТАМИ. СООТВЕТСТВЕННО, ЦЕНА ТАКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ БУДЕТ ЗНАЧИТЕЛЬНО ВЫШЕ. В ТО ЖЕ ВРЕМЯ ПОКУПАТЕЛИ НЕ РАССТАЮТСЯ С ТАКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПРОДОЛЖАЯ ЖИТЬ В ЦЕНТРЕ ПЕТЕРБУРГА
Автор Олег Воронин
Источник novostroy.ru
