Как поступить при покупке квартиры с перепланировкой
В России начались масштабные проверки жилья.
Инспекторы обходят дома, чтобы выявить незаконные перепланировки. Владельцев оных начнут наказывать. Каковы риски при покупке недвижимости, в которой была проведена перепланировка или переоборудование? На что обратить внимание? Что делать, если квартира куплена с перепланировкой, но она не узаконена? Можно ли в этом случае избежать потерь денег и нервов? И что делать владельцу недвижимости, если квартиру с не узаконенной перепланировкой необходимо срочно продать? На эти вопросы корреспонденту «FreeKaliningrad.ru» ответили эксперты.
Директор Департамента обеспечения безопасности в сфере недвижимости и юридических услуг Международной компании Алексей Нилов:
«Перед тем как приобретать объект недвижимого имущества, помимо большого перечня документов и сведений, необходимо истребовать у правообладателя следующие документы:
- документ-основание на объект недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, участия в долевом строительстве, справка о полной выплате паевого взноса, свидетельство о праве на наследство, приватизация, решение суда или иной правоустанавливающий документ;
- свидетельство о государственной регистрации права (собственности). Этот документ выдавался Росреестром (его предшественником) на период от даты своего создания в субъекте РФ и до 15 июля 2016 года;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Она выдавалась Росреестром с 15 июля 2016 года до 31 декабря 2016 года при государственной регистрации права, то есть после отмены свидетельств о государственной регистрации права;
- выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Выдается Росреестром после 1 января 2017 года при государственной регистрации права (после отмены выписок из ЕГРП и кадастровых паспортов объектов);
- кадастровый паспорт объекта. После 1 января 2017 года вместо кадастровых паспортов объекта Росреестр выдает выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
- технический паспорт или технический план объекта (здания, помещения).
При осмотре объекта следует проверить соответствие планировки объекта недвижимости в документах с реальной планировкой, а также правильность характеристик, указанных в правоустанавливающем документе. Сведения о площади во всех документах (правоустанавливающий документ, технический/кадастровый паспорт, технический план) и в ЕГРН должны быть одинаковыми. При этом необходимо тщательно обращать внимание на сведения об ОКС в ЕГРН, которые из-за объединения баз данных ЕГРП и ГКН. В случае выявления любого несоответствия, необходимо предпринять все меры к ее устранению.
Сначала необходимо установить причину несоответствия сведений, как правило это: а) изменение объекта капитального строительства (далее — ОКС) в результате реконструкции (с изменением внешних границ, например, при возведении нового этажа или пристроя), перепланировки (переустройства) (без изменения внешних границ) помещения.
Это можно выявить путем сличения изменений в поэтажных планах и экспликаций в кадастровом и техническом паспортах, техническом плане (в том числе и с наличием отметки «Разрешение на перепланировку не предъявлено»), особенно если они выданы в разные периоды; б) изменение назначения ОКС (из нежилого в жилое и наоборот); необходимо предоставить соответствующие разрешения органа местного самоуправления (например, разрешение на реконструкцию объекта и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и т. п.).
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии законные основания или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние, то суд по иску органа принимает решение: 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние; 2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев:
«Все незаконные «переделки» при продаже квартиры придется устранить. Точнее так: сначала заплатить штраф, потом устранить. И даже если вы наследник и не имеете отношения ко всем перепланировкам, вступая в наследство при регистрации имущества, вам придется устранить все недочеты. Владельца квартиры, который не согласовал свои «планы» могут привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Штраф в таком случае 2500 рублей для граждан, и 40.000 рублей для организаций.
Кто привлекает к ответственности: ТСЖ, УК, БТИ или другой орган, куда поступили сведения о несогласовании. Отвечать будет тот, кто продает такую квартиру. Государственный орган в случае обнаружения незаконной перепланировки потребует оплатить штраф, узаконить перепланировку или вернуть все в первоначальный вид согласно техническому паспорту квартиры.
Срочно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно. Покупатель в любом случае узнает о факте перепланировке, посмотрев тех.паспорт, поэтому скрывать смысла нет. Детали сделки можно честно обсудить лично. Скорее всего покупатель попросит внушительную скидку равную размеру сумме затрат, которую необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. В переоформлении права собственности квартиры не откажут. Однако если квартиру покупают в ипотеку, банк может отказать в выдаче кредита».
Генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА Дмитрий Щегельский:
«Необходимо понимать, что есть такой вид перепланировок, которые узаконить невозможно. К ним относятся: перенос газового и сантехоборудования в жилые помещения, снос несущих стен, установка батареи отопления на балконе. Следовательно, приобретая недвижимость с такими изменениями покупатель должен осознавать риск выявления данного объекта соответствующими надзорными организациями и получения требования вернуть объект в изначальное состояние.
В иных случаях необходимо отдельно подходить к анализу каждого произведенного изменения в объекте. Соответственно, потерь денег и нервов не избежать в любом случае. Только в одном случае вы в итоге получите документы, свидетельствующие о согласовании перепланировки, а в другом случае получите требование или судебное предписание.
Если квартиру срочно необходимо продать, то придется искать покупателей, которые будут готовы приобрести объект с неузаконенной перепланировкой, так как процесс узаконивания перепланировки длительный и занимает не менее полугода».
Источник: freekaliningrad.ru
